关键的外卖
墨尔本的房地产市场在过去几年中表现不佳，尽管由于移民进入墨尔本，人口增长强劲。
该州大规模封锁的后果严重影响了小企业，特别是咖啡馆、餐馆和零售商店，许多小企业被迫永久关闭。
维多利亚州政府在2021-22年国家预算中引入了工资税附加费，在2022-23年国家预算中引入了新冠肺炎债务税，这使得大型企业在维多利亚州越来越难以盈利。
墨尔本房地产市场的糟糕表现反映了该州面临的更广泛的经济挑战，房地产投资者越来越多地放弃墨尔本市场。
尽管目前处境艰难，但墨尔本的房地产市场仍存在重大机遇，类似于三年前布里斯班和珀斯的情况。
专家认为，未来几年，墨尔本的房地产市场可能会主导其他首都，因为人们负担能力的提高和租金收益率的上升可能会吸引投资者和购房者重返市场。
过去四十年来，墨尔本一直是澳大利亚表现最强劲的房地产市场;然而，在过去的几年里，它表现不佳。
事实上，在过去的12个月里，住宅价格基本停滞不前，而许多其他首府城市的房价却出现了两位数的增长。
那么，考虑到移民进入墨尔本导致的人口强劲增长，为什么会发生这种情况呢?
墨尔本住宅房地产市场表现不佳可以归因于几个因素，但根本原因归结为经济挑战。
根据澳大利亚统计局(ABS)的数据，维多利亚州经历了重大的经济挫折，特别是在2022-23财政年度净减少7606家企业。
与此形成鲜明对比的是，昆士兰州的企业净增长幅度最大，同期增长了11,031家。
维多利亚州商业数量下降的主要原因之一是该州大规模封锁的后果。
这些封锁(总共260天!)是全国最严格的封锁，严重影响了小企业，特别是咖啡馆、餐馆和零售商店。
其中许多企业无法恢复，被迫永久关闭。
只要沿着曾经充满活力的教堂街走一走，就能看到它的影响。
另一个关键因素是企业税负的增加。
维多利亚州政府在2021-22年的国家预算中引入了工资税附加费，作为“心理健康和福利税”的一部分，目标是工资超过1000万澳元的企业。
随后，在2022-23年国家预算中进一步增加了工资税，作为10年COVID债务税的一部分，以偿还政府在大流行期间的大量借款。
这些税收措施使得大型企业越来越难以在维多利亚州盈利，促使许多企业考虑搬迁到昆士兰州等对商业更友好的州。
维多利亚州的经济困境对房地产市场产生了直接影响。
经济和就业去向何处，房地产市场也随之而去。
墨尔本房地产市场的糟糕表现反映了该州面临的更广泛的经济挑战。
与此同时……
由于更严格的住宅租赁法规和更高的土地税，越来越多的房地产投资者放弃了墨尔本市场。
最近对租赁法的改革使天平严重偏向租户，使房东更难以有效地管理他们的房产。
这些变化包括强制性的出租物业最低标准和更严格的驱逐规则。
虽然这些规定旨在保护租户，但它们也增加了房东的行政负担和成本，降低了房地产投资的吸引力。
事实上，许多投资者感到，由于政府的干预，控制权正在从他们手中被夺走。
此外，维多利亚州政府提高土地税的决定进一步加剧了房地产投资者的困境。
对价值超过一定门槛的物业征收更高的土地税率，大大增加了投资者的持有成本。
这侵蚀了他们的利润率，迫使许多人重新考虑他们投资的可行性。
再加上更严格的租赁法的影响，更高的土地税带来的财政负担增加，导致越来越多的房地产投资者离开墨尔本。
尽管墨尔本的租金暴涨，但许多人现在都在其他州寻求更有利的投资环境，因为那里的监管和税收环境被认为对投资者更友好。
在我看来，这是短视的，因为其他州也在修改他们的住宅租赁立法和修改他们的土地税规则。
尽管目前处境艰难，但墨尔本的房地产市场仍存在重大机遇。
房地产价格远低于重置成本，创造了一个独特的购买机会。
这种情况与三年前布里斯班和珀斯的情况类似。
当时，这两个城市都经历了一段表现不佳的时期，但随着市场复苏，那些在那段时间买房的人已经看到了显著的资本增长。
许多专家认为，未来几年，墨尔本的房地产市场可能会主导其他首府城市。
AMP首席经济学家谢恩·奥利弗(Shane Oliver)表示，墨尔本长期表现不佳，为该市的强劲反弹做好了准备。
可负担性的提高和租金收益率的上升可能会吸引投资者和购房者重返市场。
奥利弗说:“可能需要几次降息才能刺激墨尔本的房价，但当降息发生时，它可能会比我们在布里斯班和阿德莱德看到的更强劲，很可能比珀斯更强劲，这取决于大宗商品价格的走势。”
维多利亚州政府需要找到其他解决方案来解决债务问题，同时又不会给企业带来进一步的负担，但墨尔本房地产市场的现状为精明的投资者提供了一个机会之窗。
随着经济状况改善和利率最终下降，在市场即将复苏之际，以低于重置成本的价格购买房产可能会带来可观的回报。
战略投资者不仅将从墨尔本的长期增长中受益，而且随着墨尔本房地产市场迎头赶上并恢复到其贷款期限平均增长率，他们还将获得“任意球”。
