自从大流行清空了美国的市中心和中央商务区以来，整个工作世界已经等待了多年，等待另一只鞋掉下来。根据房地产公司高纬物业(Cushman & Wakefield)今年年初的一份报告，办公室空置率几乎是2019年底的1.5倍，到本十年末，美国未使用的办公空间可能多达10亿平方英尺。纽约大学和哥伦比亚大学的研究人员估计，到2029年，纽约市的商业地产价值将蒸发490亿美元，这是全国5000亿美元“写字楼房地产末日”的一部分。周一晚上，这笔180亿美元的破产可能刚刚落到新泽西州破产法庭的头上。
在疫情爆发前，共享办公空间似乎是一个伟大的想法——在WeWork的创始人和前首席执行官亚当?诺伊曼(Adam Neumann)看来，这甚至改变了世界。但是，远程办公环境的巨大转变改变了我们曾经知道的办公室需求。穆迪分析公司(Moody’s Analytics)称，本季度19.2%的办公室空置率“非常接近”1986年和1991年创下的19.3%的历史最高空置率，那是在WeWork申请破产保护之前。
房地产咨询公司第一太平戴维斯(Savills)副董事长加布?马兰斯(Gabe Marans)告诉《财富》杂志(Fortune)，截至2023年第一季度，WeWork在纽约租赁了近700万平方英尺的办公空间，占市场份额的61.4%。(WeWork在破产相关的法庭文件中引用了第一太平戴维斯的数据。)
而且，对于纽约的房东来说，WeWork破产的第一步就是开始剥离不盈利、“基本上不运营”的租赁，这是一个可以预见但又令人担忧的迹象。作为公司摆脱破产计划的一部分，法庭文件披露了WeWork计划终止的近70份租约清单，其中35份在纽约市。截至今年6月，这家联合办公空间提供商在全球拥有700家办公地点，而WeWork的资产超过150亿美元，负债超过180亿美元。
WeWork首席执行官大卫·托利在法庭文件中透露，这只是冰山一角。托利在提交给法院的一份声明中说，该公司的房地产顾问正在积极与400多名房东谈判，以修改办公楼的租约。他还透露，WeWork已经修改了590多份现有租约，免除了120亿美元的未来租金义务。
WeWork将其垮台归咎于“利率的历史性快速上升”和慢于预期的复职。该报告称，由于商业房地产市场的低迷，房东更愿意降低租金，并提供灵活的租赁条款。此外，全球各地的公司都在向混合工作模式转变，从而缩小了办公空间。
用托利的话说，WeWork缺乏“必要的财务灵活性来适应快速变化的商业房地产市场”，他认为，“不可持续的租赁”是该公司现有商业模式背后的原因，必须重新定价。他补充说，尽管“付出了非凡的努力”，但该公司无法克服遗留的房地产价格和行业逆风。
托利在破产声明中写道:“因此，商业办公空间，尤其是在WeWork运营的大城市，以前所未有的价格和大量数量变得可用。”“这意味着WeWork的目标市场竞争要激烈得多。”换句话说，除了WeWork，租户有更多的选择，这对他们的空置率产生了影响。
WeWork的空缺率明显高于全国平均水平。截至2023年第二季度，WeWork的空置率为28%，入住率为72%。考虑到这家倒下的独角兽的种种挣扎，这不足为奇。这些挣扎可以追溯到其首次上市尝试失败之前，当时华尔街对其非正统的会计做法犹豫不决。(尽管WeWork成立约13年，估值达到470亿美元的峰值，但该公司从未公布过一个季度盈利。)
2023年7月，诺伊曼出席了《财富》科技头脑风暴大会，公开介绍了他的新创业公司flow——正如《财富》资深撰稿人杰西卡·马修斯所说，它听起来很像WeWork 2.0。更不用说，Flow已经从马克·安德森(Marc Andreessen)和本·霍洛维茨(Ben Horowitz)创立的风险投资公司a16z那里筹集了3.5亿美元。诺伊曼说，从一开始，Flow这个“面向消费者的住宅品牌”就有两个选择，因为他的竞业禁止协议和竞业禁止协议将于今年晚些时候到期。正如他所说，这些选择要么是与WeWork合作，要么是与之竞争。
WeWork首席执行官David Tolley在一份声明中表示:“现在是时候通过积极解决遗留租约问题并大幅改善资产负债表来推动未来。”还有很多工作要做:WeWork的破产申请列出了超过10万名债权人。
穆迪分析公司(Moody 's Analytics)高级经济学家埃芒加德?贾比尔(Ermengarde Jabir)在周二的一份报告中写道:“技术使远程和混合工作时间表的兴起和永久存在成为可能。”“已经面临融资困难和价值演变的写字楼，现在面临着潜在的新一波意想不到的空置。”
第一太平戴维斯的马兰斯说:“如果WeWork失败了，其他空间可能无法容纳所有的租户。”他补充说，共享办公的商业模式“不会消失”，但WeWork的破产对第三方模式是一个打击，在这种模式下，企业或个人共享公共办公空间。
穆迪分析商业地产行业业务主管杰弗里?哈夫西在一份声明中对《财富》表示:“WeWork的破产肯定会对市场和为这些建筑融资的能力产生负面影响，但这种痛苦不会平均分配。”
他补充说，这是一个负面事件，但并不是完全的损失，在他看来，不应将其视为整个行业的损失。
哈夫西说:“从一家苦苦挣扎了10年的公司那里获得一个数据点，并以此来取消整个行业是一个错误。”他补充说，灵活的办公空间可能无法在当前的经济环境中生存，但仍有必要。
贾比尔在一份报告中表示，WeWork主要是A级和A+级办公空间，“高质量办公空间的突然出现，为希望以更有竞争力的价格升级空间的潜在办公租户提供了一个转向高质量办公空间的机会。”这可能会使平衡进一步从“老旧、不太现代化”的B/C级办公室转向WeWork拥有的“奖杯办公物业”。
也就是说，对于一些写字楼租户来说，B级物业仍有需求。”“对于WeWork拥有稳定优质租户的地点(例如大型国际咨询公司)，办公室所有者可以放心，因为这些转租者可能由于搬迁的相关成本而不愿意腾出该空间。”
马兰斯表示，尽管WeWork裁员导致办公空间“瀑布式”回归市场，但利益相关者面临着不同的挑战。
WeWork在纽约市占地的690万平方英尺(约合690万平方英尺)并不是全部都会回到市场上，一些租户将在新的管理下留在现有的空间里。WeWork的一些成员可能会寻求更传统的办公室租赁，”他说。“WeWork的占领者应该立即协调他们的应急计划，以避免陷入这种抢椅子的局面。”
