(在第5段中，2月28日的这篇报道已被更正，以显示公寓供应数据为季度数据，而不是月度数据。)
霍华德·施耐德
路透华盛顿8月10日电- - -美国联邦储备委员会(美联储，fed)官员表示，他们相信房价将在未来数月最终降温，这是美联储控制整体物价上涨、确保降息的关键举措。
然而，这方面的真正挑战可能就在眼前，新公寓的供应开始枯竭，而独栋住宅的库存仍然短缺，这将导致未来独栋住宅的价格压力，而独栋住宅约占消费者价格指数(cpi)的三分之一。
尽管2%的通胀目标使用的是一个对住房成本不那么敏感的指数，但美联储官员仍将住房和租金动态视为通胀斗争中一个重要的、尚未解决的问题，这可能突显出当前紧缩信贷政策立场中固有的紧张关系之一。
美联储官员承认，很难找到一个既能控制总体需求，又不会扼杀新屋和公寓供应的利率设定，但一些人认为，政策制定者已经过于依赖经济。
“你以为打个响指就能造出房子……但事实并非如此，”房地产数据公司CoStar的多户家庭分析部门全国主管杰伊·利比克(Jay Lybik)说。CoStar的数据显示，在建筑热潮提振公寓供应后，到明年初新公寓数量将大幅下降，每季度可能降至5万或6万套，而满足需求所需的预估数量为10万套。
利比克说:“我们面临着租金真正加速上涨的风险，这将使2025年和2026年的情况变得更糟。”
由来已久的问题。”
在疫情期间，对住房负担能力的担忧加剧，从疫情爆发到2022年底，房价中位数上涨了50%(尽管此后有所放缓)，公寓建设也向高端单位倾斜。国会议员呼吁美联储降息，以降低消费者的抵押贷款成本，并鼓励建设;各州正在考虑租金控制措施和计划，以增加供应。
问题远不止美联储这么简单。
美联储主席鲍威尔在美联储1月会议后的新闻发布会上说:“我们在住房供应方面存在长期问题。”鲍威尔说:“建造的住房还不够，但我们没有任何工具来解决这些问题。”
全国各地的房地产市场差异很大，受到当地分区规则、政治和土地价格的影响。尽管如此，受美联储严重影响的融资成本是目前投资决策的关键，而这些决策将决定未来的住房供应。
就美联储的当前目标而言，随着大流行时期租金和房价创纪录的飙升逐渐成为过去，总体住房成本即将出现的“反通胀”似乎几乎是肯定的，但这对于在通胀下降中获得必要的信心以开始降息至关重要。自2022年3月开始快速加息后，政策利率自7月以来一直保持在5.25%- 5.50%。
“内在的”通胀压力
尽管通胀已从40年高点回落，但美联储官员承认，近期的进展“坎坷”，尤其是住房通胀在较预期的更长时间内仍处于高位。
上个月CPI意外飙升，主要是由于住房成本同比仍上涨6%，而疫情前总体通胀接近或低于美联储目标时，住房成本通常为4%。
旨在捕捉当前市场价格(而不是官方数据中缓慢移动的平均价格)的更接近实时的租金指标表明，价格上涨一直在放缓。例如，美联储官员密切关注的在线房地产公司Zillow(纳斯达克股票代码:ZG)的一项指数，截至1月份的年化增长率为3.4%。
房地产管理和分析公司RealPage的副首席经济学家Arben Skivjani在最近的全国商业经济协会(National Association for Business Economics)的一次演讲中谈到住房通胀下降时说:“我们知道它即将到来。”RealPage的数据显示，在2022年初每年上涨近16%之后，租金要价自去年夏天以来几乎没有任何增长。
不过，供应限制可能会带来通胀加速的风险。
“我们没有建造足够的房屋，至少十年来我们没有建造足够的避难所……产权和结算公司First American首席经济学家Mark Fleming在NABE关于住房通胀的讨论中表示。“价格会发生什么变化?长期来看，通胀压力肯定是内在的。”
丢失的“拼图”
住房通胀在2023年3月达到了8.32%的峰值，这是自20世纪80年代初以来的最高水平。人口普查数据显示，随着疫情在2022年底开始达到47.9万美元的峰值，房价中位数从2020年第二季度的32.2万美元飙升了近50%，这是自上世纪60年代初以来的最快涨幅。
此后，房价中位数回落至41.7万美元，这是美联储加息的副作用。美联储加息曾一度将30年期住房抵押贷款的平均利率推高至近8%，达到25年来的最高水平。
但近期房屋销售的一些指数显示，价格再次上涨，这让美联储官员不得不寻找房屋销售和建筑数据，以显示需求和供应可能趋于更好平衡的证据。
克利夫兰联邦储备银行(Cleveland Fed)关于严重供需失衡的最新研究就是一个例证，这种失衡推动了大流行时期的房价上涨。
芝加哥联邦储备银行总裁古尔斯比(Austan Goolsbee)称，在美联储普遍降低通胀的希望中，楼市是一块缺失的"拼图"，而里士满联邦储备银行总裁巴金(Thomas Barkin)则分析了他所在地区的建筑模式，将新屋建设能够跟上步伐的社区与受到限制的社区进行了比较，这是他最近讲话的主要内容。
安永首席经济学家Gregory Daco表示，住房通胀的近期路径很明确。它正在下降，并可能在未来几个月对降低总体通胀做出重大贡献。他认为，这一事实非常明显，他对美联储不愿就此采取行动感到“越来越沮丧”。
他说，明年是另一回事。
“租金上涨已经大幅放缓。他说，这一点尚未完全体现在美联储最密切关注的数据中。“再快进6到12个月……它实际上可能会向另一个方向移动……这就是供应不足的原因。”
