在回到东京之前，我在纽约开始了我的房地产职业生涯，我对两个房地产市场都有相当独特的见解。
最大的不同是，日本房产的税法规定，根据结构的类型，在一定的时间范围内，结构将折旧为零。
例如，木结构在22年里从全新的到零折旧，钢筋混凝土在47年。
如果维护良好，这些类型的房产的实际使用寿命可能会更长，但在评估房产时，许多房地产经纪人会根据其年龄计算土地价值加上建筑剩余价值。
无论对物业做了什么翻新，对结构的评估通常都是相同的，这与美国的情况非常不同，在美国，如果你升级你的物业，你通常会看到一些价值的增加。除了超豪华地产之外，日本的情况并非如此。
所以当我们谈论东京市中心的房价上涨时，这意味着房产所在的土地升值的速度比建筑贬值的速度快。
另一个不同之处是在日本没有销售历史。当美国客户得知日本不要求代理商公开记录销售记录时，他们常常会感到惊讶，有时甚至怀疑。
事实上，不仅是日本，很多欧洲国家也没有记录销售历史，这使得交易记录成为美国独有的做法。
以日本为例，我们衡量一处房产价格高低的最好方法是与一段时间内其他类似房产的广告价格相比较。这就是说，这些是列出的价格，而不是销售价格，但没有其他可用的，这将不得不做。
另一个区别是家庭检查;在日本的销售过程中，这是一种相对较新的做法。从2018年4月1日起，房屋检查员的许可要求有所提高，以努力促进买家和卖家的采用，以便更好地感知二手房产销售，因为大多数买家更喜欢新的或相对年轻的房产。
尽管如此，法律并没有要求强制执行，是否这样做仍然是买卖双方谈判的重点，特别是谁来支付这笔费用。
另一个很大的不同是，日本的交易不涉及律师，只有司法文书在场，以便在交易完成后更改所有权证书。
在日本，所有的销售文件都是由房地产经纪人自己准备的。经纪执照考试每年举行一次，不仅关注经纪，还关注建设和分区法以及民法典中与房地产相关的法律。
从本质上说，日本的房地产经纪人就像一种律师，因为他们在进行房地产交易时需要了解很多法律。我通过了纽约州经纪人考试和日本经纪人考试，我个人可以证明，日本经纪人考试要难得多。
最后，与交易有关的各方都要参加结帐(在日本通常翻译成“结算”);买方、卖方、双方代表、银行信贷员(如涉及融资)和司法书记。
然而，疫情将日本的结算方式带进了21世纪，越来越多的交易是通过虚拟出席，甚至通过短信进行的。这种结算将持续多久，将取决于日本消费者的偏好。
目前，作为一个来自Docusign和其他更方便的数字操作主导的国家的美国人，当你在日本购买时，期待在结算时在场，如果你的日本卖家对数字交易没有意见，你会感到惊喜。
