纵观房地产史册，资产选择的一个不变的方面往往是新手投资者所忽视的，那就是——是什么真正推高了一些住房的价格，而另一些住房的价格却徘徊在“中位数”或表现不佳。
通常，那些刚接触房地产的人认为这一切都是非黑即白的——建筑物的价值在贬值，而它们所处的土地却在升值。
因此，土地越大，投资就越好。
好吧，如果真的这么简单，那么澳大利亚内陆一百多公顷的土地就会有超过十亿美元的价格。
更多的土地等于更多的利润，这似乎是一个合乎逻辑的假设，但市场并不总是合乎逻辑的。
这是因为它们主要是基于人类情感或“消费者情绪”的起伏。
不久前，我读了一篇文章，讨论了墨尔本一些著名郊区房地产的规模和价格。
他们提出的论点是，与远离CBD的房产相比，市中心较小的街区的价格更高。
这个概念太简单化了。
是的，我们看到一些精选的市中心房产每平方米的价格要高得多，但这并不是因为它们本身更小。
相反，这与我在谈到不同地区的长期表现时经常谈到的一个基本问题有关——供应和需求。
受欢迎程度是消费者信心的最大驱动力。
如果有足够多的人极度渴望同一件东西，那么这件东西就会变得有价值。
再加上供应的稀缺性，突然之间，特定“事物”的增长潜力——在这种情况下，我们主要城市内部房地产市场的可开发土地和特色建筑——显著增加。
那么，是什么驱使我们钟情于某些市中心社区？为什么稀缺在这些地区如此重要？在那里，自住业主争夺高价物业，租户愿意为出租库存支付溢价？
在澳大利亚，我们的生活方式和家庭妆容正在发生变化。
大约30年前，我们传统上生活在4.5人的“平均”核心家庭中，如今，尽管一人或两人的家庭变得越来越普遍，与这种转变相一致的是，发生了巨大的社会转变。
曾经被视为工人阶级肮脏的工业中心的城市，已经变成了高收入、职场上升者的生活方式游乐场。
今天，它是关于咖啡馆、文化、便利的设施和基础设施，以及就业。
作为一名投资者，在进行资产选择时，你需要进一步了解是什么让这些较小的房产更具吸引力。
哪些因素结合在一起增加了某些领域和投资的吸引力？
这些包括:
靠近流行的生活设施，包括海滩，咖啡馆和零售区。
更多的公司方便的通勤到工作场所，更好的医疗，学校，公园等可用性。
吸引人的建筑风格，如时代风格或装饰艺术风格的外墙，不容易被取代或复制。
住宅的特点，如停车场、景观和外观。
感知到的“邮编声望”，以及具有相似社会地位的人在这些地区“聚集”的趋势。
更容易维护前提-内部和外部。
重大的人口趋势，比如拥有大量股权的婴儿潮一代希望缩小规模，住进更小、更优质、提供更多服务的住房便利的公共交通和其他便利设施遍布市区。
当资产吸引力的这些方面与赋予房产稀有因素的关键因素结合在一起时，你就会在房地产彩虹的尽头找到众所周知的房地产投资黄金。
记住，是需求和供给相互对抗的组合支撑着业绩。
当地可开发土地的供应已经枯竭，由于自然、人为和/或地理因素，无法再创造更多的土地限制条件——想想靠海环绕的内海湾地区，或者规划和建筑都很密集的地区宁的限制。
更少的“负担得起”的房产，更高的入门价格，使得这些地区更容易为富人所获得，而不是“大众”。
具有结构的字符属性不能被轻易替换或复制。
在市中心难以获得的功能，如非街道停车。
公园或水域的景色。
了解房地产市场内在的供求驱动因素，可以让房地产投资者在选择长期表现优异的资产时占据优势。
考虑到仍有大量婴儿潮时期出生的人尚未退休并缩小规模，更多的年轻人希望留在离工作地点近的地方，以及完善的基础设施和生活便利设施的便利，我们对市中心中心日益增长的欣赏不太可能在短期内减弱。
由于入门价格受到限制，而且必须向上发展，而不是向外发展，这几乎决定了住房选择越来越小的趋势，因此在当今的投资者市场上，市中心公寓是一个明智的房地产投资选择。
当然，你需要记住的是，稀缺性因素，这意味着现在我们的主要cbd的普遍过剩的综合体是不理想的-有太多的饱和市场一下子。你最好找一些小型的精品街区，那里仍然充满个性和魅力。
记住，重要的不仅仅是空间的大小，还有空间的可用性和受欢迎程度。
