关键的外卖
当租金收入不包括物业费用时，就会出现负扣税，从而允许从其他应纳税收入中扣除差额。这种税收减免有助于投资者管理现金流，直到房地产价值或租金收入上升。
自1936年以来，负扣税一直是澳大利亚税收制度的一部分。霍克政府在1985年短暂取消了该政策，导致租金上涨，尤其是在悉尼和珀斯，这表明了该政策在维持租金供应方面的作用。
包括美国在内的许多国家都有类似的税收原则来鼓励房地产投资。新西兰取消负扣税导致租金上涨，促使部分重新引入以稳定租赁市场。
负扣税鼓励了对新住房项目的投资，间接支持了建筑业。取消限购可能会减缓新的开发，加剧住房短缺。
在负扣税的支持下，房地产投资对澳大利亚经济做出了重大贡献，特别是通过在建筑和相关行业创造就业机会。投资者还贡献了数十亿美元的税收，进一步支持了公共服务。
废除负扣税会让人们更买得起房子的想法受到了挑战。住房负担不起的真正驱动因素是人口增长、有限的土地供应和阻碍发展的官僚主义障碍，而不是负扣税。
有一个简单的方法可以每年为政府节省200亿美元。
只要通过改革负扣税和资本利得税来打击贪婪、富有的房地产投资者，就不会增加租户的租金，也不会对父母投资者造成一点伤害。
真的吗? ?
多年来，负扣税一直是澳大利亚的热门话题，经常被认为是贪婪的房地产投资者的一项有争议的税收优惠，这使得房屋所有权更难获得。
批评人士认为，这抬高了房地产价格，以牺牲有抱负的房主为代价让投资者发财。
然而，仔细观察就会发现一个不同的故事：负扣税在提供负担得起的租赁住房和增加长期短缺的市场供应方面发挥了重要作用。
取消或限制这种激励可能会产生意想不到的后果，增加租户的租金，对提高住房负担能力几乎没有帮助。
因此，让我们来探讨一下负扣税的历史和影响，以及为什么它对平衡的房地产市场仍然至关重要。
负扣税的核心是，当房地产投资者的租金收入低于贷款利息和房地产支出时，他们可以获得一项税收减免。
收入和支出之间的差额（负债的“负”部分）可以从投资者的应税收入中扣除，这可以提供经济救济，特别是在财产所有权的最初几年。
这种做法激励投资者购买和维护租赁物业，因为它可以减轻现金流负担，直到物业升值或租金收入增长到足以支付成本。
负扣税并不是房地产投资者独有的福利；这是一项基本的税收原则，适用于澳大利亚的许多资产类别，包括股票、债券和商业投资。
单独挑出使用负扣税的房地产投资者，忽视了这一原则在不同类型投资中的广泛应用。
只针对房地产投资，忽视了负扣税作为一种全面投资激励的更广泛目的。
负扣税并不是最近才出现的现象——自1936年以来，澳大利亚税法就允许负扣税。
但直到20世纪80年代，它才成为政策辩论的焦点。
1985年，霍克政府短暂取消了负扣税，希望以此抑制房地产投机，让人们更容易买到房子。然而，此举适得其反。
由于没有税收减免，愿意承担成本的投资者越来越少，租赁供应萎缩，租金飙升，尤其是在悉尼和珀斯。
意识到这些影响，政府在1987年恢复了负扣税。
这个实验表明，抑制负扣税并没有提高住房负担能力，反而使租赁市场紧张，使低收入家庭特别容易受到影响。
这一历史先例表明，取消负扣税可能会在今天的市场上带来类似的挑战，可能会加剧负扣税试图解决的问题。
负扣税并非澳大利亚独有；这是一个被广泛接受的税收原则，在许多国家用于鼓励不同部门的投资。
例如，在美国，投资者可以从出租物业的收入中扣除利息支出，这有助于抵消维护和持有物业资产的财务负担。
这一规定支持住房供应，鼓励房地产投资，并使租赁物业更容易进入市场。
近年来，作为旨在遏制房地产投机和解决住房负担能力问题的税收政策改革的一部分，新西兰取消了负扣税。
然而，这一变化很快凸显了该政策的重要性。
如果没有负扣税，许多投资者发现持有出租房产是不可行的，这导致投资者大批离开租赁市场，最终，由于供应减少，租金大幅上涨。
认识到这些影响，新西兰政府现在开始重新引入负扣税，承认取消负扣税并没有使购房者更负担得起住房，反而使租赁市场紧张，给租房者带来了额外的财务压力。
这种逆转是负扣税如何对租赁市场稳定至关重要的一个清楚例子；这是一个与澳大利亚相关的教训。
在英国，投资者仍然受益于类似的税收抵消，尽管利息扣除限制有一定的上限。
引入这些限制是为了平衡税收需求，同时认识到租赁投资者在满足住房需求方面发挥着至关重要的作用。
在国际上，各国政府承认，通过限制性的税收变化来抑制投资，往往会对租金供应和负担能力产生意想不到的影响。
全球对负扣税的重新评估，以及新西兰对负扣税的重新引入，突显了负扣税作为支持住房供应和租赁市场稳定的重要工具的作用。
负扣税经常受到诋毁，批评者认为它会推高房价，降低首次购房者的负担能力。
然而，负扣税在房地产市场中的作用更为微妙。
通过提供税收减免，政府鼓励投资者留在市场上，为数百万澳大利亚人提供住房。
以下是我认为保持负扣税至关重要的几个原因：
1. 促进租房供应：大约三分之一的澳大利亚人租房住，这并不一定是因为他们穷，而是因为他们的生命周期所处的阶段，他们不想安定下来买房。
政府将为这850万人提供住宿的工作交给了私人投资者——通常被称为父母投资者。
最近，政府一直在鼓励大公司参与“建房出租”，但根据税务局的最新统计数据，67%的房地产投资者的应税收入低于10万澳元，其中24%的人每天都在40岁或以下。
任何拥有投资物业并提供出租物业住宿的人都知道，经营小企业的运营成本是如何大幅上升的。据估计，70%的出租物业每年都出现经营亏损。
当租赁供应商因提供住宿而获得税收优惠时，他们更有可能进入或留在市场，从而确保租赁住房的稳定供应。
在当前住房短缺的大环境下，投资者的参与对保持平衡至关重要。
2. 稳定租金价格：如果没有负扣税，许多投资者将被迫退出市场，因为这些增加的持有成本。
这种外流将大大减少出租物业供应，推高租金，因为对有限租金的竞争加剧。
1985年实验的教训很清楚：出租物业越少，租金就越高。
3. 激励新开发：负扣税不仅支持现有房地产的投资者；它还在新住房建设中发挥作用。
许多投资者购买期房，增加了住房供应，间接支持了建筑业。
减少负扣税将阻止投资者投资这些项目，从而减缓新住房的开发。
4. 支持退休计划和长期投资：许多澳大利亚人将房地产投资视为他们退休战略的基石，旨在为以后的生活积累财富和保障。
负扣税减轻了财务负担，尤其是对那些在持有成本和利率不断上升的情况下依靠这种税收减免来维持生存的小投资者来说。
取消这种支持将给这些人带来压力，削弱他们的财务弹性。
废除负扣税的一个常见论点是，它将降低房地产投资的吸引力，从而提高住房负担能力，从理论上讲，这将为自住业主腾出住房。
然而，这种假设忽略了关键的现实。
首先，住房负担能力危机是由人口增长、有限的土地供应和阻碍发展的官僚主义障碍等根本问题驱动的，而不仅仅是税收政策。
负扣税使投资者更容易长期持有房产，有助于租赁市场的稳定。
此外，大多数投资者只拥有一到两处房产，并不是一些批评人士所说的“贪婪的房东”。
这些投资者是普通的澳大利亚人，他们希望通过房地产来确保自己的财务未来。
用税收处罚惩罚他们不仅会影响个人的退休计划，还会对更广泛的经济和租赁市场产生连锁反应。
除了房地产市场，负扣税还支持更广泛的经济。
房地产投资与建筑、物业管理和房地产服务密切相关，这些行业创造了数千个就业岗位。
削减负扣税可能会减少住房投资，并导致这些行业的失业，从而破坏经济稳定。
据估计，建筑业对澳大利亚GDP的直接贡献超过3600亿美元，投资者参与度的下降将不可避免地影响到该行业。
此外，据估计，私人租赁物业供应商（物业投资者）通过提供住宿为政府节省了约2万亿美元，否则这些住宿将需要纳税人提供资金。
每年，房地产投资者要支付大约450亿美元的各种税费，包括印花税、土地税、资本利得税和市政税。
正如我所解释的，负扣税不仅适用于房地产；它适用于各种资产类别，包括股票和商业投资。
虽然废除负扣税似乎是权宜之计，但它忽视了影响住房负担能力的更深层次问题，比如土地供应有限、限制性分区法和繁琐的审批程序，这些都阻碍了住房开发。
解决这些挑战将比取消维持租赁市场活力的税收优惠对住房可及性产生更有意义的影响。
我们需要的是一种全面的可负担性方法，包括扩大住房供应、简化规划流程和激励新开发。
通过取消负扣税来惩罚投资者，将导致租金上涨、市场波动加剧，以及澳大利亚人负担得起的住房选择减少。
通过认识到房地产投资者发挥的关键作用，我们可以努力寻求真正的、长期的解决方案，而不是短视的政策，从而产生意想不到的后果。
最后，负扣税在动荡的市场中起到了稳定的作用，使其成为澳大利亚住房生态系统的重要组成部分。
解决住房负担能力问题的答案不在于废除这一政策，而在于解决真正影响房价和租金供应的根本原因。
