在绿树成荫、风景如画的哈德逊河谷小镇奥西宁(Ossining)——这里的房屋售价远超100万美元——一套四居室的房子最近的挂牌价仅为17.5万美元。
为什么这么便宜?该广告暗示了一个可能的原因，警告潜在买家不要接近这栋房子，因为“现有住户不合作”。
“不要去敲门，”该楼盘的经纪人、Cohen and Cohen Realty的诺埃尔·科恩(Noel Cohen)警告说。“卖家已经明确表示，如果人们只是出现，他们就会被诅咒。”
科恩解释说，在COVID-19大流行期间，房主已经停止支付抵押贷款。由于潜在的丧失抵押品赎回权迫在眉睫，他们试图卖空。
房源还清楚地表明，房子的形状很糟糕，有很多漏水的地方，还有啄木鸟、木蜂和其他“动物侵扰”造成的洞。此外，该物业迫切需要新的屋顶、炉子、壁板、中央空调和地上油箱。
更糟糕的是，广告中没有任何室内照片，也没有开放参观。
所有这些可能会让购房者怀疑:这个“便宜货”值得让人头疼吗?一旦房子卖了，这些房主会离开吗?科恩坚称他们会这么做，但他补充说，“他们不想提前离开。”
然而，在科恩与Realtor.com?交谈后，该房源的描述被改为:“在您预约之前，请不要接近房产或现有住户”——省略了有关不合作住户的部分。
不久之后，该名单就被删除了。这套房子在市场上只卖了四天。
大多数待售房屋都存在一些问题，特别是如果它们低于市场价格的话。但是，涉及到一个任性或挑衅的居民的问题比平常更复杂。
Realtor.com的首席经济学家丹妮尔·黑尔说:“如果你购买的房子里有不合作的居住者，那么进行尽职调查无疑会变得更具挑战性，这可能会导致交易延迟，或者在交易完成时或交易结束后出现意外。”“我认为并不是每个买家都想经历这样的麻烦，所以在这种情况下，卖家可能不得不提供价格折扣或其他优惠条件来吸引买家。”
“不合作”居民的房源并不像你想象的那么罕见。面临止赎的房主，比如科恩的客户，可能会因为迁出而感到委屈。
“丧失抵押品赎回权和卖空通常是非常困难的情况，因为房主很沮丧，经常否认这种情况，”佛罗里达/加利福尼亚经纪人卡拉·阿米尔解释说，他曾与许多陷入困境的房产打交道。“当看房不容易的时候，这类房子最好留给经验丰富的买家，他们不怕难缠的房主。这不是为胆小的人准备的。”
如果居住者是租客，他们可能也不愿意搬出去。事实上，Realtor.com网站上约有1.6万套房源在房源列表中包含“房客”一词，与描述中没有这个词的同类房源相比，这些房源的价格要低9.7%。
除了打折的价格，那些不合作的住户的房子在市场上停留的时间可能会比平时长得多。下面这套位于纽约州坎布里亚高地(Cambria Heights)的四居室单户住宅挂牌销售了一年才找到买家，部分原因可能是挂牌上的警告:“不要打扰房客。”
纽约圣奥尔本斯(St. Albans)一套四居室多户住宅的挂牌广告上警告说:“一楼有个不合作的房客。请不要接近或打扰房客。”80万美元的价格也不便宜。
为了防止你错过这处价值60万美元的加州奥克兰房产上的警告，它的清单上用大写字母写着:“请勿打扰不合作的租户。”
这些上市通常是一笔交易，但阿米尔警告说:“如果听起来好得令人难以置信，那通常是真的。
她补充道:“当买家在网上看到一笔看似划算的交易时，我会指导他们了解购买这样的东西需要什么，他们通常会回过头来，认为还有更好的选择。”
道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)独家集团(Exclusive Group)的德文·凯(Devin Kay)警告说:“如果我代表的是对这种复杂情况感兴趣的买家，我会建议他们谨慎行事。”他曾与不情愿的卖家打过交道。在大多数情况下，法官最终不得不强制出售。
Anubis集团的Jameson Tyler Drew曾经拥有一家驱逐公司，他讲述了这种情况会变得多么黑暗。
他说:“我曾多次被枪击、刺伤和人身攻击。”
作为一名经纪人，德鲁说，他通常会坚持“在我安全的车里”为感兴趣的买家做一次驾车展示。
如果你下定决心要进行短售房、止赎房或与难处的住户“交易”房产，专业人士建议你手头有现金，因为这个过程可能会引发一场法律战。
洛杉矶房地产律师大卫·阿尔玛拉兹解释说:“因为法院积压了很多案件，所以要花很长时间才能摆脱住在那里的人。”
Re/Max Town and Country律师事务所的布鲁斯·艾林(Bruce Ailion)表示赞同:“你必须假设，让(不情愿的居住者)离开将会付出高昂的代价。”他还建议，一旦你真的住进去了，就一定要确保房产安全，因为一些租户最终会找到回去的路。
他曾经花了一年的时间与一位被驱逐的房主打官司，这位房主三次闯入他以前的房子。艾里翁不得不雇了一名全职保安看守这所房子，直到它被卖掉。
此外，卖空交易也有其自身的问题，因为银行可以否决任何它不喜欢的交易，而且抵押贷款可能无法获得。
“有意进行短售房的买家应该为不确定性做好准备，而且没有任何保证，”阿米尔说。“买家需要确保他们所做的贷款类型与房产相匹配，以及他们获得保险的能力。如果房屋年久失修，可能不适合传统的传统贷款、联邦住房管理局贷款或退伍军人事务部贷款。”
此外，短期销售往往发生在被忽视的房产上，所以要做好一些工作的准备。
不情愿的居住者的另一个副产品是，一些人可能会把他们的沮丧发泄在房产上。
“你必须假设，当你得到房产时，可能会有相当大的损害，然后你需要在你的报价中考虑到这一点，”埃利恩说。“我告诉买家，当你最终拥有并打开门时，你可能会发现圣诞节的早晨或万圣节的夜晚。”
布兰登·里韦罗(Branden Rivero)在佛罗里达州从事不良房产交易，他最近遇到了后者，当时他买了一处房产，由于业主不合作，他无法进去查看。
等他进去的时候，房子已经被毁了，连一面墙上都写着给他的黑色留言:“哈哈”。
他们“开始往下水道里倒混凝土，扯断电线，在墙上打洞，在整个房子里泼黑漆，”里韦罗回忆说。
作为一名专业的脚蹼运动员，他并不担心。但他建议，想要成交的普通买家应该坚持购买“有点过时”的房产。
德鲁的主要建议是与怀有敌意的居住者进行“现金换钥匙”交易，买通他们离开。
“有钱能使鬼推磨，”他说。“如果给予适当的经济激励，即使是最不友善的租户也可能改变主意。”
