从抖音视频声称机构投资者以虚高的价格大量购买房屋，并迫使人们租房直到死，到Medium的一篇文章声称去年44%的单户住宅购买是由私募股权公司购买，华尔街已经成为公共话语中的恶棍。尽管经济学家和分析人士指出，这种广为流传的说法大错特错，但这种说法依然存在。
谁是对的?我们很难将这场全国性的房地产危机归咎于黑石集团(Blackstone)、贝莱德(BlackRock)和Invitation homes等机构投资者;大多数人估计，他们的所有权不到独户出租房屋的5%，不到所有独户住宅的1%。但像亚特兰大、达拉斯和夏洛特这样的热门市场却讲述了一个不同的故事——比如，华尔街拥有亚特兰大超过4%的独户住宅，这可能是房价上涨的一个因素。
尽管如此，对冲基金、企业和资产管理公司经常被普通美国人指责为买不起房的罪魁祸首;在大流行引发的房地产繁荣期间，房价和租金大幅上涨，抵押贷款利率不久后翻了一番多，许多人陷入了住房贫困。政客们也加入了指责华尔街的行列;去年年底，国会民主党人提出了一项法案，禁止对冲基金在美国拥有独栋住宅。
据《纽约时报》报道，与众议员亚当·史密斯(Adam Smith)一起提出该法案的参议员杰夫·默克利(Jeff Merkley)说:“你造成了这样一种局面:普通美国人不是在与其他家庭竞争，而是在与美国的亿万富翁竞争这些房子。”“这推高了租金，推高了房价。”
华尔街在多户住宅租赁市场的份额要高得多，而且可以追溯到更早以前。但在金融大危机之后，机构投资者进入了单户住宅租赁领域，由于许多房屋被取消赎回权，他们迅速扩大规模，以低廉的价格大量购买房屋。机构运营者在受益匪浅的同时，也避免了房地产市场触底。有趣的是，他们现有的住房投资组合仍然反映了十多年前进入市场的情况。
穆迪分析公司(Moody 's Analytics)高级经济学家埃芒加德?贾比尔向《财富》杂志(Fortune)表示:“这些数据几乎一一对应了丧失抵押品赎回权率最高、房价下跌幅度最大的城市。”
关于住房为何变得如此难以负担的真相要微妙得多，可以追溯到一个多世纪以前。
房地产分析公司Parcl Labs称，今年1月，黑石宣布以38亿美元收购Tricon Residential，此举将使其成为全美第三大独栋住宅投资组合，仅次于Progress Residential和Invitation Homes。这三家机构买家总共在全国拥有超过20万套独栋住宅。但Parcl Labs的联合创始人杰森?刘易斯向《财富》解释说，机构投资的分布并不均匀。
“他们进入了完全相同的市场，几乎一半的全国投资组合集中在六个美国房地产市场，”他说:坦帕、夏洛特、亚特兰大、休斯顿、达拉斯和凤凰城。“当你看看这些市场的所有权份额时，它是20倍或以上，”相对于他们的国家持股。
更糟糕的是，它们在这些市场中的分布并不均匀。“在这六大市场中，几乎所有的情况下，他们都集中在少数几个邮政编码地区……现在你看到的情况是，他们拥有超过十分之一的房屋，”刘易斯说。
以亚特兰大为例，那里的房地产市场机构数量最多，公司拥有4.4%的独栋住宅。投资者在市场上有很大的影响力，他们在亚特兰大和其他人口密集的大都市的存在可能会给普通买家带来负担。“他们有特殊的融资工具，当他们在市场上购买时，他们真的在市场上购买，所以他们在所有交易中占很大份额，”刘易斯说。
亚特兰大的平均房价为387,216美元，比全国平均房价高出近13%。与此同时，该市所有卧室和所有房产类型的租金中位数比全国平均水平高出5%。通过对机构投资者的分析，贾比尔和她的同事发现，在机构业主经营的大都市地区，单户出租房产的租金更高。
佐治亚州立大学(Georgia State University)的地理学家兼助理教授泰勒·谢尔顿(Taylor Shelton)说，机构投资者也在购买人们想住的房子。在密西西比州的农村地区买房子与在亚特兰大市区买房子是完全不同的，正如前面提到的，亚特兰大市区主要是机构买家。谢尔顿和他的同事们的研究还表明，有几个地方机构投资集中，亚特兰大是最突出的。机构运营者希望投资于具有一些显著特征的地方，比如缺乏强有力的租户保护和不断增长的住房需求。
从2022年4月到去年同月，亚特兰大大都会的人口增加了近6.7万人，达到500多万人;亚特兰大市的人口增加了14000多人，达到50多万人，几乎是前一年的三倍。随着人口的增长，对住房的需求也在增加。
谢尔顿说:“这些公司都在试图占领市场的某个角落，真正发挥重要的市场力量。”“这很少是纯粹的垄断，而是一种寡头垄断。”
机构公司有算法买入策略;谢尔顿解释说，他们可以在房屋上市后立即购买，并以全现金报价。他说:“机构投资者不应该为各地住房危机的各个方面承担同样的责任，”但他们在亚特兰大和阳光地带都发挥了作用。
首先，这个国家没有足够的住房来容纳不断增长的人口。关于住房短缺有几种不同的估计，尽管人们普遍认为住房短缺在100万到600多万间之间。正如美国企业研究所(American Enterprise Institute)住房中心的高级研究员兼联席主任托比亚斯?彼得(Tobias Peter)所看到的，政府通过宽松的担保和首付援助计划来促进住房需求，而供应有限。
一直以来，建造房屋都更加困难。在20世纪20年代，赫伯特·胡佛(Herbert Hoover)在担任总统之前担任商务部长，他制定了一个分区示范法，在各个州和地方实施。我们的住房短缺从那时开始发展，并在接下来的几年里恶化，彼得解释说，因为他们“阻碍了市场建造更多的住房”。
分区法，再加上美国人观念的转变和20世纪70年代的环保运动，使开发变得复杂，以至于建造的少量住房大多是昂贵的住房，这些住房可以抵消高昂的成本和监管。彼得说，中间部分缺失了，这是“自我伤害”的结果。在他看来，尤其是对政客来说，“华尔街总是一个方便的替罪羊。”他说，真正的问题是政府监管不力，导致市场没有建造足够的住房。彼得说，对华尔街公司来说，住房是一项不错的投资，尤其是在住房普遍短缺的情况下。
他说:“早在这些华尔街公司进入市场之前，房价就已经难以承受了。”因此，如果我们建造更多的住房，人们就会更能负担得起，而机构运营商也不会像现在这样拥有市场支配力。
机构投资者不是唯一的问题，我们不能简单地说机构投资者是美国人买不起独栋住宅的原因，穆迪的贾比尔说;她指出了过去30年房价上涨与工资增长之间的差距。“上世纪80年代，房价中位数与家庭收入中位数之比是现在的一半，”贾比尔说，“自金融危机以来，建筑业大幅下滑。”
贾比尔继续说:“这是多种因素的汇合，其中机构所有权部分是问题的一部分，但这肯定不是唯一的问题。”“这又回到了，我们在实现美国梦的道路上哪里走错了?”
