如果你是购房者或卖家，抵押贷款利率总是一个大问题。
利率正朝着错误的方向发展，上周甚至超过了8%。
投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)说，如果利率回升并在较长时间内保持在8%的水平，现房价格最多可能下跌5%。
这对许多卖家来说将是一个冲击，他们中的许多人已经看到当地市场的销售额下降。买家也会受到伤害。住房供应已经紧张，获得融资将更加困难。
根据摩根士丹利的基本情况预测，8%左右的抵押贷款利率可能会导致房价在年底前持平。如果抵押贷款利率在这一水平附近徘徊，需求将面临下行压力。
许多经济学家和分析师认为，利率将在2024年开始下降。
长期8%的抵押贷款利率会带来多大的冲击?
摩根士丹利(Morgan Stanley)的观点是:“即使明年库存增长5%，如果销售零增长，到2024年12月房价也会下跌5%。”
8%的数据来自每日追踪利率的Mortgage News Daily。这是自2000年中期以来的最高水平，自2021年以来，这一利率飙升导致现房销售下滑。
30年期抵押贷款(美国最受欢迎的抵押贷款)的利率在2021年底降至3%以下，到2022年3月达到4%。
所以，假设你很幸运地获得了4%的贷款，购买了一套价格为39.4万美元的中等价位房屋，首付为17%。(根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据，这是典型的首付数额。)
按4%计算(不含税和保险)，月供将接近1,563美元。利率为8%时，还款额跃升至2,402美元。这相当于上涨了839美元，涨幅近54%。
NAR数据显示，销量从2021年的610万套(包括单户住宅和公寓)下降35%，至9月份的396万套。这是自2010年经济开始从大衰退中复苏以来的最低水平。自5月以来，美国房价中位数一直徘徊在40万美元左右。
根据美国人口普查局(U.S. Census Bureau)的数据，新房的中位数价格约为43万美元。
影响销售率的一个因素是，许多拥有低利率抵押贷款的房主不愿出售房屋。因此，许多市场的待售房屋库存已经减少。
新房销售也在下降，但许多建筑商愿意在一段时间内购买抵押贷款的首付，以帮助销售完成。典型的买断交易是在出售后的第一年从抵押贷款利率中补贴买家两个百分点。第二年，补贴在贷款利率的基础上下降1%。
8%的抵押贷款能持续多久?我们应该注意到，根据每日贷款人调查计算利率的Mortgage News Daily显示，30年期利率在10月18日触及8%，第二天达到8.03%。第二天，该利率回落至7.97%。
10月20日的下跌反映了当周债券市场水平的变化。10年期美国国债收益率在10月18日一度达到4.99%，但在19日以4.928%收盘。
但过去并不代表未来，原因有二。
首先，政策驱动利率的美国联邦储备委员会(Federal Reserve，简称:美联储)并没有说要很快降息。充其量，美联储愿意保持利率稳定。分析师认为，利率要到春季才会开始下降。
其次，全球动荡太多，包括乌克兰和中东的暴力动荡。美国政府目前正面临巨额赤字，以支付更高的国防和其他开支。最近几周，为这些成本融资让投资者大幅推高了收益率。今年4月，美国国债收益率低至3.31%，此后一直走高，尤其是自9月底以来。
影响住宅房地产活动的利率问题正在影响许多公司的股价。
美国最大的建筑商中，PulteGroup (PHM)、dr . Horton (DHI)和Lennar (LEN)的股价今年上涨了12%以上。但与今年7月底的高点相比，它们已经下跌了20%甚至更多。追踪该行业的iShares Dow Jones U.S. Home Construction交易所交易基金今年以来上涨了20%，但自7月份以来下跌了19%。
家装零售巨头家得宝(HD)的免费报告自7月份以来下降了15.3%，全年下降了9.3%。
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