分析师对路透社表示，陷入困境的美国写字楼房地产市场可能正在触底反弹，他们指出，上个季度，一系列压力较大的物业以大幅折扣出售，帮助设定了一个新的定价基准。
自疫情以来，由于利率上升以及许多上班族在家办公，美国写字楼房地产市场受到了严重打击。RCA商业地产价格指数(RCA Commercial Property Price Index)显示，截至第二季度，写字楼价格同比下跌12.4%，引发了市场何时触底的猜测。
行业研究公司Trepp的研究主管Stephen Buschbom表示，"困境的高峰已经完全过去。"他补充称，现在的关键是达成更多交易，让行业对价格有个概念。
"我们仍有发现价格的机会，" Buschbom表示。“交易量的增加将意味着，对这些持有者来说，这将变得更容易接受。”
在整个2023年和2024年初，许多开发商和贷款人选择以新条款延长到期贷款或推迟出售，以避免出现重大损失。
根据MSCI Real Capital Analytics的数据，2019冠状病毒疫情前，写字楼销售额平均每季度为350亿美元，但随着房地产估值因持续空置和高运营成本而下降，自2023年以来，写字楼销售额平均每季度仅为134亿美元。
然而，一些分析师已经看到了承压房产销售回升的迹象，这让一些人认为市场出现了转折点。
穆迪商业地产经济分析主管Kevin Fagan表示，"有越来越多的迹象显示市场触底投降，或精明的业主甚至以较购买价格大幅折扣的价格出售房产，这有助于为写字楼价值创造某种定价基准。"
穆迪在8月份的一份基于公共记录数据的报告中表示，自第一季度末以来，美国有七处办公物业以超过1亿美元的折扣出售，而第一季度只有一处，整个2023年只有两处。
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根据穆迪的数据，出售清单中包括曼哈顿中城的一栋写字楼，位于西50街135号，其原价为2.85亿美元，亏损额为2.765亿美元，折扣价为97%。该公司还列出了芝加哥、西雅图和华盛顿特区的写字楼销售情况。
穆迪列出的另一个例子是百老汇1740号，与之前的收购价格相比，该公司以4.16亿美元的亏损出售。自2008年以来，投资者首次在以美元为抵押的aaa级债券上蒙受损失。
买下百老汇大街1740号的黄石房地产投资公司(Yellowstone Real Estate Investments)没有回复置评请求。出售西50街135号贷款的瑞银(UBS)和撮合这两处房产出售的仲量联行(JLL)拒绝置评。
由于缺乏定价基准，业主一直不愿出售房产，因为交易量下降造成了定价预期的不匹配。相反，他们选择对现有贷款进行延期或再融资，以度过利率下调的时期，并提高他们保留这些房产的能力。
房地产行业受到低空置率和低收入的双重打击，这使得业主难以支付现有贷款的利息。
穆迪的研究称，即使降息，在未来12个月到期的190亿美元贷款中，仍有近72%的借款人可能难以再融资，因为他们可能需要拿出平均30- 35%的股本才能获得外卖贷款。
此外，根据市场数据提供商CRED iQ的数据，2024年到期的贷款中，约有三分之一未能按时偿还或成功进行再融资。
华盛顿地区贷款机构EagleBank的首席贷款官Ryan Riel表示:“在今年年底和明年初，(一般市场)将有一些大额余额通过销售交易。”
美联储(fed)最近自2022年以来首次改变了美国利率方向，9月份降息50个基点，并承诺进一步降息。
不过，私人贷款机构BridgeInvest的创始人Alex Horn表示，尽管降息50个基点可能显示出"漫长隧道尽头的曙光"，但"(商业地产)市场复苏至少需要降息300- 400个基点，才能弥补房地产估值的大幅下滑。"
据路透社看到的一份机密发行备忘录显示，Parkview Financial提出在拍卖中出售位于纽约、新泽西和康涅狄格州的7笔价值3亿美元的多户住宅和办公楼贷款，其中包括业绩贷款和一些诉讼贷款。
拉希米安说，他的公司收到了多个出价，其中四个贷款的价格为95美分到98美分，计划在未来六周内完成。他说，有三笔贷款被搁置。拉希米安说，该公司计划将出售所得用于发放新的贷款。
瀑布资产管理公司(Waterfall Asset Management)资产支持证券策略主管拉加万(Keerthi Raghavan)说，这样的出售创造了机会。该公司去年投资了近20亿美元以大幅折扣出售的债券和贷款。
"我们认为，基本面问题不会在一夜之间消失，因前期利率下降，且资产负债表上仍有大量CRE资产需要出售或解决，这应会使供应保持在高位，"他说。路透
