我并非每天都关心房产中介的福利。这个群体并不会立刻让人联想到是值得保护的受压迫少数群体——但如今，主干道上的房产中介正靠着残羹冷炙过活。
与这个备受压力的行业中的任何成员交谈，他们都会告诉你，尽管全国各地不断涌现新的住宅开发项目，但这些房屋中很少有通过传统房产中介渠道出售给普通购房者的。
那么，是谁在购买这些新房子呢？这又为什么重要呢？
之所以重要，是因为房价持续飙升。最新数据显示，截至6月份的一年中，房价上涨了7.8%，是平均工资涨幅的两倍。无论谁在购买这些房子，都在推高房价，那么究竟会是谁呢？
公布的住房数据往往不透明，因为每个政治利益团体都会将其要么当作荣誉的象征，要么视为失败的信号。了解房地产市场真实情况的一种方法是仔细研究大型住宅建筑商的账目。在对该国最大的住宅建筑商之一Cairn Homes公布的数据进行一番挖掘后，我们发现，国家购买了所有新住房的大部分，更重要的是，过去两年政府行为发生了显著变化。
不过多涉及枯燥的会计细节，Cairn的业绩显示，所谓的“远期销售订单簿”从2023年的5.34亿欧元几乎翻倍至去年的9.46亿欧元。鉴于该公司去年的总收入为8.95亿欧元，这意味着这种称为“远期销售”的交易实际上比总收入还要大。这对普通人来说意味着什么？
这意味着下这些“远期订单”的国家——通过其各种住房机构——正在购买该国最大住宅建筑商之一建造的大量房屋。Cairn Homes是一家优秀的公司，有权向任何它想卖的人出售房屋，但国家主导新房市场这一事实引发了许多关于爱尔兰房地产市场性质的问题：谁有机会在市场中竞争，谁最终对房价通胀负责，以及为什么那么多每月省吃俭用储蓄的人被排除在住房市场之外。
远期销售是一个会计术语，描述买方——在这种情况下是国家——直接从建筑商那里购买土地，然后合同约定同一建筑商建造所有单元，而国家已合同约定全部购买。对建筑商来说，这是一笔惊人的交易，因为他们不必担心房屋的推销和营销，而且他们在项目中的风险消失了，因为他们是在卖给不会违约的国家。
此外，建筑商可以以更低的成本借款来完成房产开发，而不必像必须向首次购房者推销200套房屋那样。本质上，他们通过做分包商的工作获得了住宅建筑商的利润——这可能解释了他们高达21%的丰厚利润率。对建筑商及其股东来说，这简直是天降横财。但我们其他人呢？
这里我们需要退后一步来看。
自市场崩溃以来，爱尔兰住房市场经历了三个大致阶段。第一阶段是崩溃后立即开始，直到大约2015年。中央银行在繁荣时期搞砸了，在方向盘上睡着了，错过了整个情况，之后却变得强硬起来，收紧了买家的贷款规则，实际上正是在价格低廉、那些买家可能登上房产阶梯并积累资产的时候，将数以万计的首次购房者排除在外。
大多数本地住宅建筑商破产，建筑活动几乎未能恢复。爱尔兰人低价购房的机会失去了。
第二阶段，大约从2015年到2020年，是所谓的“秃鹫基金阶段”，当时几乎所有新开发项目都以大宗形式卖给外国基金。这迫使想买房的爱尔兰年轻人成为“不情愿的租房者”，而租金流出国家，最终落入汉普顿的美国房地产玩家手中。
在强烈的政治压力和一两次选举之后，限制了外国所有权的规则被引入，标志着外国暴利的结束。
当外国资金撤离时，奇怪的事情发生了。疫情之后，面对快速移民，政治基础再次转变，导致了第三阶段。国家没有将房地产市场交还给本地首次购房者——这可能让房地产市场重新调整，让年轻人拥有住房——而是突然介入成为首选而非最后 resort的买家，再次挤掉了潜在买家。
中央统计局（CSO）声称，国家目前购买了大约43%的新建房屋，但我相信，通过仔细研究住宅建筑商公布的账目，实际比例可能要高得多。
当年轻买家在市场上与他们自己的政府竞争时，他们有什么机会？价格上涨是因为市场中最大的买家在推高价格。国家不顾一切地想显示新房建设正在增加，以我们在国家儿童医院或北地铁惨败中看到的对他人资金的同样轻率态度，不惜任何代价向住宅建筑商投钱建房。
通常，大宗买家会利用其地位谈判降低价格。如今，在爱尔兰，城里最大的买家——国家——却在推高价格，给住宅建筑商送上头奖。
为什么要这样做？因为它可以。上周的专栏解释了美国跨国公司的资金——今年全部290亿欧元——如何以各种令人不快的方式扭曲经济。房地产市场是一个具体例子，反映了正在全面发生的情况。公司税的税收龙头直接流入公共部门。它没有成本控制的概念，这些资金流向住房机构，这些机构以 inflated 价格直接从住宅建筑商手中购买房屋，挤掉了普通首次购房者，其中许多人在相对绝望中移民。
谁受益了？主要是外国机构的住宅建筑商股东。再次，巨额现金像一剂泻药一样流经爱尔兰经济。你简直无法编造这样的事情。
爱尔兰社会得到了什么？可能是世界上最昂贵的 council houses，导致可以称为“爱尔兰房地产市场的住房名单化”，新房子流向排队最久的人，而不是储蓄最多的人。市场变得越来越功能失调，潜在的年轻买家与他们缴纳税款的政府竞争。价格不断上涨， precisely because 政府正在推高价格，而本应让普通工人生活更轻松的多国公司税收暴利却让事情变得更难。
与此同时，可怜的房产中介无所事事，回忆着他们的黄金时代。
