【编者按】美国房市正经历一场前所未有的区域分化！最新数据显示，佛罗里达和德克萨斯两州包揽全美十大买方市场的八个席位，成为本轮楼市调整的”暴风眼”。这场由供需失衡引发的变局背后，是疫情期间远程办公浪潮催生的迁徙热，与后疫情时代房贷利率飙升形成的激烈碰撞。当建筑商疯狂追赶的交付周期撞上购房者的集体退缩，曾经一房难求的”阳光地带”正在上演库存积压的逆转大戏。本文将带您穿透数据迷雾，揭秘这场由”卖方天堂”滑向”买方乐园”的楼市变局，看普通购房者如何在这场博弈中夺回定价主导权。
Redfin最新报告显示，全美十大最强买方市场中，有八个集中在佛罗里达和德克萨斯两州，这两个州正在经历比美国其他地区更剧烈的市场修正。
买方市场是指待售房屋数量超过潜在买家数量的市场。Redfin将卖家数量超过买家10%以上的市场定义为买方市场。这种失衡让找房者获得比卖家更多的议价筹码和谈判能力，往往导致降价促销和其他促成交易的优势条件。
Redfin数据显示，今年待售房屋数量已超过疫情前水平，自4月以来每月活跃挂牌量均突破200万套。
这背后是双重因素的叠加：一方面，原本被低月供锁住房产的业主不再等待抵押贷款利率下降，纷纷将房产挂牌出售。
另一方面，由于持续存在的负担能力问题——包括房价上涨、居高不下的借贷成本以及更高的房产税和房屋保险费——许多买家已退出市场。
虽然全美库存都在增长，但某些地区涨幅尤为显著。在南部地区，尤其是过去五年经历建筑热潮的佛罗里达和德克萨斯等州，库存增长幅度远高于住房短缺仍然严重的东北部和中西部地区。
最终，全美最强的买方市场集中在南部和西部。
最新数据显示，上月全美最强的买方市场是德克萨斯州奥斯汀。该城市卖家与买家的差距最大，卖家数量比买家多出130%。
同期全美范围内，卖家数量仅比买家多36.7%，相当于超过50万套房屋的差距。
全美第二强的买方市场是佛罗里达州劳德代尔堡，卖家数量比买家多118.5%。佛罗里州西棕榈滩的差距为113%，迈阿密为112.2%。
田纳西州纳什维尔位列全美第五大买方市场，卖家比买家多109.4%。德克萨斯州圣安东尼奥以108.9%紧随其后，之后分别是达拉斯（100.4%）、佛罗里达州杰克逊维尔（96.3%）、拉斯维加斯（89.6%）和休斯顿（83.8%）。
疫情期间阳光地带特别受欢迎，当时历史低位的抵押贷款利率引发购房狂潮，远程办公的兴起让人们得以在全国范围内寻找更实惠的居住地。尤其是佛罗里达和德克萨斯需求激增，加上住房短缺相对较轻，将房价推至顶峰。
各州开发商开始建造新房以满足需求，但当这些房屋上市时，市场环境已发生巨变：抵押贷款利率较疫情期间低点上涨逾一倍，许多远离工作地点迁徙的员工被要求返岗。最终，大量库存积压待售。
“奥斯汀是疫情期间繁荣城市的典型代表，房价在短短两年内飙升近60%。建筑商看到强劲需求后，争先恐后地建造多户型和独栋住宅，”Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟告诉《新闻周刊》。
“疫情头几年，卖家可以随意挑选报价。但当2023年抵押贷款利率飙升时，需求降温、价格下跌——恰逢一波新建房屋涌入市场，”她说。
近几个月来，德克萨斯和佛罗里达的许多其他城市也出现了类似情况。
“既然市场上待售房屋多于买家，买方就占据了上风。他们正在就价格进行谈判，争取优惠条件，并切实感受到负担能力的改善，”费尔韦瑟表示。
“我预计奥斯汀的房价将保持疲软一段时间，但随着新建速度放缓，主导权可能会重新回到卖家手中。”
