【编者按】首尔楼市正上演一场“冰与火之歌”！当全城因政策调控陷入交易冻结时，江南三区（江南、瑞草、松坡）与龙山区却逆势狂飙，成为资本竞逐的“安全岛”。这背后究竟是富人的避险游戏，还是区域价值的终极分化？政策重压下，核心地段房产为何越控越涨？边缘区域又为何跌入深渊？本文将用数据揭开韩国楼市残酷的“马太效应”，带你看懂资本如何在调控缝隙中野蛮生长，以及普通人在这场财富游戏中面临的真实困境。
自今年3月被指定为土地交易许可区以来，江南三区（江南、瑞草、松坡）与龙山区的高价交易申报比例持续攀升。尽管政府房地产调控导致首尔全市挂牌房源短缺、交易停滞，需求反而向这些区域集中。
新韩Premier Pathfinder高级研究员杨智英比较了3月19日江南三区及龙山区重新被指定为土地交易许可区前后的高价交易申报比例。分析显示，该比例从调控前的42.5%（2024年4月–2025年2月）上升至调控后的51.5%（2025年3月–11月），增幅达9个百分点。同期，其余21个区的比例从36.6%降至33.3%，下降3.3个百分点。此项分析覆盖去年4月至今年11月共20个月，对比了107,299笔交易数据。
分区域看，龙山区在调控后高价交易申报比例增幅最高，较调控前上升10.8%。其后依次为松坡（10.1%）、江南（8.8%）和瑞草（8.3%）。汉江带区域包括城东（1.5%）、永登浦（1.4%）和广津（1.3%）的高价申报也有所增长，但幅度相对平缓。相比之下，芦原（-13%）、道峰（-12.5%）和衿川（-11.6%）等外围区域则出现下降。
江南三区及龙山区的高价交易申报比例从今年2月的37.1%持续上升，3月达45.2%，4月升至52.9%，此后在50%左右波动。在政府6月27日抵押贷款新规出台后，该比例于7月冲至60.8%的峰值，8月回落至49.4%，随后在“10月15日措施”公布后的11月反弹至59.5%。即便这些区域销售交易量减少，价格却未下跌，高价申报通过少量交易持续实现。
从3月土地交易许可区指定后至11月，江南三区及龙山区共发生4,874笔高价交易申报，平均交易额26亿韩元，涉及1,966个高价申报小区。
杨智英指出：“由于再开发项目推进、高收入人群流入及交易量受限，江南三区及龙山区很可能不断刷新最高成交价纪录。而直接受贷款政策冲击的外围区域，在调控放松切实启动前，预计难以恢复活力。”
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