编者按：商业地产的复苏之路，远比想象中更为曲折。当利率政策如过山车般起伏，买卖双方在价格拉锯中陷入僵局，这场“U型反弹”的底部被不断拉长。从昔日全球第一高楼变身奢华酒店，到曼哈顿写字楼以腰斩价易主，资产价值的重构正在每个角落悄然发生。工业与多户住宅领跑交易榜，酒店板块逆势回暖，而办公空间则在折扣与改造中寻找新生。这不仅是数字的博弈，更是时代转型的缩影——旧资产在新周期里，正被重新赋予心跳。
商业地产的复苏缓慢而颠簸，简直像过去几年的利率政策一样跌宕起伏。这两者，当然有着千丝万缕的联系。
疫情后本已积蓄了强劲势头，但今年形势却急转直下。根据穆迪独家提供给CNBC《地产动向》的月度数据，2025年10月成为了自2024年初美联储加息后复苏启动以来，首个出现同比交易量负增长的月份。该数据追踪全美前50大商业地产交易。
交易量增长在去年初曾转为正值，甚至到年底时几乎接近疫情前的水平。
“2025年10月数据滑向负增长，与其说是商业地产资本市场即将下行，不如说反映了买卖双方之间的僵持局面，”穆迪商业地产资本市场研究主管凯文·费根指出，“由于利率持续高企，加上2025年的政策与经济不确定性，2023年低交易量后的‘U型复苏’底部阶段被拉长了。”
但10月依然是一个活跃的月份。销售额达到244亿美元，约为2019年10月的70%。今年总交易金额仍高于去年，但自2023年以来增长势头已显著放缓。
从具体物业类型趋势看，工业和多户住宅项目主导了前50大交易。唯一交易量同比有所改善的板块是酒店业，在第三季度负增长后实现了6%的增长。
一笔值得关注的交易是：位于麦迪逊大道5号的纽约Edition酒店，由主权财富基金阿布扎比投资局以2.312亿美元的价格出售给了房地产开发公司Kam Sang Company。
“纽约Edition酒店这交易很有意思，原因有三：售价极高；一家中东主权财富基金撤出纽约；以及这栋建筑的历史，”费根提到，该建筑最初名为大都会人寿钟楼，在1910年至1913年间曾是世界上最高的建筑。
无论是这座钟楼，还是也曾是世界第一高楼的伍尔沃斯大厦，都从2013年左右开始，分别被改造成了酒店和住宅。
“它们作为办公楼几乎毫无价值，但分别作为酒店和公寓楼却极具价值，”费根补充道。
与此同时，多户住宅板块在10月出现了最大幅度的回调，较2024年下降了27%。在此前的四个月，其交易量一直高于疫情前水平，而且尽管出现回调，这类建筑大多仍以高于此前售价的溢价成交。
办公地产的复苏之路依然崎岖，其中不乏折扣出售或物业改造的故事。
根据费根的说法，10月的最大一笔交易是苏富比总部售予威尔康奈尔医学院，这可能意味着其将改造用于医疗或医疗办公用途。
纽约人寿保险以近乎2015年上次售价一半的价格，从BGO手中收购了一栋陷入困境的曼哈顿办公楼。
“这表明机构投资者对折价出售的办公楼有兴趣，这强化了优质市场中办公楼的长期价值底线，也认可了此类物业持久的实用性，”费根评论道。
