nclick="xtip.photoApp('jzpic',{index:'1'})" data-xphoto="jzpic" src="http://www.wetsq.com/zb_users/upload/2025/09/gedlcwygchm.jpg" title="美联储降息如何影响房贷利率？一文读懂你的月供变化！ 第1张" alt="美联储降息如何影响房贷利率？一文读懂你的月供变化！ 第1张">
【编者按】美联储降息靴子落地，房贷族却别高兴太早！这篇深度解析为你揭开利率迷局——降息不等于房贷必降，背后暗藏经济博弈与市场变数。从通胀隐忧到就业数据，从债券市场到房价僵局，我们为你拆解每一个关键信号。无论你是准备上车的新买家，还是观望中的 refinance 一族，这篇干货能帮你避开认知陷阱，做出更明智的决策。看懂真相，才不被市场牵着鼻子走！
洛杉矶——指望美联储自去年首次降息后抵押贷款利率会持续下降？别抱太大希望了。
正如预期，央行周三宣布降息25个基点，并预测今年还将有两次降息，这反映出对美国就业市场的担忧加剧。
以下是决定抵押贷款利率的因素以及美联储最新动作为房地产市场带来的影响：
自7月下旬以来，由于市场预期美联储降息，抵押贷款利率大多呈下降趋势。据房贷机构房地美（Freddie Mac）数据，30年期房贷平均利率上周降至6.35%，创近一年新低。
去年此时、也就是美联储四年多来首次降息前几周，抵押贷款利率也出现了类似的回落。当时，央行降息一周后，30年期房贷平均利率跌至6.08%，为两年低点。
但自那以后，利率再未接近这一水平。
即便美联储去年又降息两次，抵押贷款利率并未持续下降，反而一路走高，到今年1月中旬，30年期房贷平均利率突破7%。
和去年一样，美联储降息并不一定意味着抵押贷款利率会继续下降——哪怕央行释放进一步降息信号。
“利率可能进一步下降，因为美联储暗示今年可能再降息两次，”Bright MLS 首席经济学家丽莎·斯特蒂文特表示，“但房贷利率仍存在反弹风险。8月通胀升温，如果9月通胀报告显示消费者价格再次上涨，利率有可能回升。”
不能。抵押贷款利率受多种因素影响，既包括美联储的利率政策决策，也涵盖债券市场投资者对经济和通胀的预期。
房贷利率通常跟随10年期国债收益率的走势——贷款机构以此作为房贷定价的参考。
这是因为抵押贷款通常被打包成抵押贷款支持证券（MBS）出售给投资者。为保持 MBS 对投资者的吸引力，其收益率（即年回报率）会调整至与美国10年期国债收益率竞争的水平。国债收益率上升时，往往会推高抵押贷款利率，反之亦然。
自7月中旬以来，10年期国债收益率大多走低，因为就业市场疲软的迹象日益明显，加剧了市场对美联储本月降息的预期。
在此之前，美联储今年一直维持主要利率不变，因为它更担心特朗普政府的关税可能导致通胀恶化，而非就业市场问题。
与此同时，通胀至今仍未回落至美联储2%的目标以下。
美联储降息可提振就业市场和整体经济，但也可能推高通胀，进而带动抵押贷款利率上升。
“这不只关乎美联储今天的动作，更关乎市场对他们未来行动的预期——而这取决于经济增长、劳动力市场走势以及未来一年左右通胀预期等因素，”Realtor.com 首席经济学家丹妮尔·黑尔表示。
“就算美联储继续降息，也不代表房贷利率一定会下降，”Bankrate 金融分析师斯蒂芬·凯茨说，“这意味着利率有进一步下降的可能，甚至可能呈现这一趋势，但不会完全同步波动。”
在美联储降息前，期货市场已定价反映央行将在今年乃至2026年的政策会议上继续下调关键利率的预期。但美联储最新预测显示的降息路径比市场预期更为保守。
“市场与美联储预期之间的持续差距意味着，抵押贷款利率仍存在上行压力风险，”黑尔表示。她补充说，房贷利率的下降“至少本周可能持续”。
黑尔近期预测，到今年年底，30年期房贷平均利率将在6.3%至6.4%之间。这与其他经济学家的近期预测一致——他们也认为今年平均利率不会跌破6%。
夏末抵押贷款利率的回调对房地产市场来说是一个积极信号。该市场自2022年抵押贷款利率从历史低点攀升以来一直处于低迷状态。去年，美国成屋销量跌至近30年最低水平，今年至今仍显疲软。
尽管利率降低提升了购房者的购买力，但对许多美国人来说，房贷利率仍然过高，难以负担购房成本。这主要是因为房价（虽然涨幅较往年放缓）自2020年代初以来全国范围内仍上涨了约50%。
“尽管低利率会吸引部分买家和卖家进入市场，但今天的降息不足以打破房地产市场的僵局，”斯特蒂文特指出，“我们需要看到抵押贷款利率进一步下降，房价增长大幅放缓甚至下跌，才能缓解 affordability（可负担性）问题。”
如果抵押贷款利率继续下降，购房者将享受到更可负担的融资成本。但低利率也可能吸引更多买家入市，在全国范围内卖家更难讨价还价的情况下，市场竞争或会更加激烈。
凯茨认为，如果购房者以当前利率能负担得起，且找到了心仪的房产，那么现在买入可能是比等待市场时机更明智的选择。
许多打算 refinance 的业主已经抓住利率下降的机会，最近几周 refinance 贷款申请量大幅增加。
refinance 时的一个经验法则是：你是否能将当前利率降低至少一个百分点——这有助于抵消 refinance 手续费的影响。
