自新冠肺炎疫情爆发以来，美国商业房地产市场一直处于动荡之中。但纽约社区银行(New York Community Bancorp)和日本青空银行(Aozora Bank Ltd.)提醒人们，一些银行才刚刚开始感受到痛苦。
纽约社区银行(New York Community Bancorp)削减股息和储备准备金的决定导致其股价创纪录地下跌38%，并拖累KBW地区银行指数创下自去年3月硅谷银行(Silicon Valley Bank)倒闭以来最糟糕的一天。总部位于东京的青空银行(Aozora Bank)股价暴跌逾20%，此前该银行发布了与投资美国商业地产有关的亏损警告。在欧洲，德意志银行(Deutsche Bank AG)去年第四季度在美国的房地产损失拨备达到1.23亿欧元(1.33亿美元)，是去年同期的四倍多。
这种担忧反映出商业地产价值的持续下滑，以及难以预测哪些具体贷款可能会解体。大流行导致人们转向远程工作，利率迅速上升，这使得手头拮据的借款人再融资成本更高。亿万富翁投资者Barry Sternlicht本周警告说，写字楼市场将面临超过1万亿美元的损失。
对贷款机构来说，这意味着随着一些房东难以偿还贷款或干脆离开大楼，违约的可能性会增加。
"这是市场必须考虑的一个大问题，"纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人哈罗德·鲍德温(Harold Bordwin)说。该公司专门从事不良房产的重新谈判。“银行的资产负债表没有考虑到这样一个事实，即有很多房地产在到期时不会得到偿还。”
穆迪投资者服务公司(Moody 's Investors Service)表示，在周三的事态发展之后，正在考虑是否将纽约社区银行(New York Community Bancorp)的信用评级下调至垃圾级
根据Trepp的数据，到2025年底，银行将面临约5600亿美元的商业房地产到期，占同期到期房地产债务总额的一半以上。尤其是地区性银行，它们对该行业的风险敞口更大，而且会比规模更大的同行受到更大的伤害，因为它们缺乏大规模的信用卡投资组合或投资银行业务，这可以使它们免受伤害。
摩根大通(JPMorgan Chase & Co.) 4月份发布的一份报告显示，商业房地产贷款占小银行资产的28.7%，而大银行的这一比例仅为6.5%。这一风险敞口引发了监管机构的进一步审查，在去年地区银行业动荡之后，监管机构已经处于高度戒备状态。
财富管理公司圣詹姆斯广场(St. James 's Place)的首席投资官贾斯汀·奥努库西(Justin Onuekwusi)表示:“很明显，商业地产和地区银行之间的联系是2024年的尾部风险，如果出现任何裂缝，它们可能出现在商业、住房和银行部门。”
虽然在疫情爆发后的近四年里，房地产市场(尤其是写字楼)的问题已经很明显，但房地产市场在某种程度上一直处于不稳定状态:由于买卖双方对建筑物的价值都不确定，交易大幅减少。现在，需要解决即将到来的债务到期问题，以及美联储(Federal Reserve)降息的前景，预计将引发更多交易，让人们清楚地知道价值下跌了多少。
这些下降可能是明显的。洛杉矶第三高的办公大楼怡安中心(Aon Center)最近以1.478亿美元的价格售出，比2014年的上一次购买价低了约45%。
鲍德温说:“社区银行、地区银行在按市值计价方面一直行动迟缓，因为它们没有必要这么做，而是一直持有到到期。”“他们在玩弄这些资产的真实价值。”
多户家庭的贷款
今年到目前为止，许多地区性银行的收益几乎没有显示出压力迹象，例如Fifth Third Bancorp指出，2023年商业房地产的净冲销为零。
但加剧围绕小型银行的紧张情绪的是，房地产贷款问题发生的时间和地点难以预测，只要少数违约就有可能造成严重破坏。纽约社区银行(New York Community Bancorp)表示，其冲销额的增加与一栋合作公寓楼和一处办公物业有关。
虽然写字楼是房地产投资者特别关注的一个领域，但该公司最大的房地产敞口来自多户住宅，该行背负着约370亿美元的公寓贷款。这些贷款中有近一半是由租金管制的建筑物提供支持的，这使得它们容易受到2019年通过的纽约州法规的影响，这些法规严格限制了房东提高租金的能力。
去年年底，美国联邦存款保险公司(Federal Deposit Insurance Corp.)出售了约150亿美元的贷款，这些贷款由受租金管制的建筑担保，贴现39%。另一个表明这些公寓楼面临挑战的迹象是，根据Trepp基于这些楼盘建成时间的分析，截至去年12月，纽约市拥有证券化贷款的租金稳定型公寓楼中，拖欠贷款的比例约为4.9%，是其他公寓楼拖欠贷款比例的三倍。
“保守的银行”
去年收购Signature Bank部分股权的纽约社区银行(New York Community Bancorp)周三说，该公司8.3%的公寓贷款被认为存在问题，这意味着这些贷款的违约风险较高。
Maverick Real Estate Partners的负责人戴维?阿维拉姆(David Aviram)表示:“与Signature Bank相比，纽约商业银行是一家保守得多的银行。”“然而，由于与同行相比，租金稳定的多户房产担保的贷款占NYCB CRE账面的比例更大，因此2019年租金法的变化可能会产生更大的影响。”
银行正面临越来越大的压力，要求它们减少对商业房地产的敞口。由于过去一年的不确定性，一些银行推迟了大规模贷款销售，但随着市场解冻，预计它们现在将发行更多债券。
加拿大帝国商业银行(Canadian Imperial Bank of Commerce)最近开始向陷入困境的美国写字楼销售贷款。虽然美国办公贷款仅占该银行总资产组合的1%，但CIBC的收益受到该部门信贷损失拨备增加的拖累。
阿维拉姆说:“到目前为止，银行报告的拖欠贷款比例与2024年和2025年将发生的违约相比，只是沧海一粟。”“银行仍然面临这些重大风险，明年可能出现的利率下降不会解决银行的问题。”
