**编者按：** 在商业世界的激流中，总有一些人凭借独特的眼光和深刻的洞察力，不仅穿越周期，更能逆势崛起。费尔南多·德莱昂的故事正是这样一则传奇。从10万美元起步，到打造百亿美元商业地产帝国，他并非依赖简单的运气。他的武器是：预判危机、洞察资本流向，以及一个令人意想不到的专业背景——哈佛进化生物学。当众人狂欢时，他嗅到危险；当市场恐惧时，他看见机遇。如今，在人工智能数据中心投资狂热的当下，他再次敲响警钟，指出其中潜藏的巨大风险。他的思维框架，融合了生物学视角与商业实战，为我们理解复杂市场提供了全新维度。下文将揭示他如何步步为营，以及他对未来十年地产市场的惊人预判。
莱昂资本集团的创始人费尔南多·德莱昂，在2004年用10万美元创办了一家小型地块开发公司，并将其发展成为一家专注于商业地产的百亿美元级企业。他表示，自己能做到这一点，靠的是预判危机、观察资本来源，并依托其在哈佛大学获得的进化生物学学位。
当其他人在金融危机中血本无归时，德莱昂却开始积累财富。他辞去了高盛的工作，开始创业，主要从事住宅地块开发交易。他说，一年后，他从次级抵押贷款和过度建设的早期迹象中看出，这将是一场“艰难的周期转变”。
“我们基本上是说，看，我们在这里看到的事情从根本上是不稳固的。我们要处理掉这些地产头寸，然后观望事态发展，”德莱昂告诉《地产博弈》。
“我们剥离了资产，收回了一些流动性，然后我们某种程度上是等待，接着在2008年至2012年间，我们成为了‘问题解决者’。我们成为了能够与银行、人寿保险公司、以及面临贷款风险的企业对话的人，我们能够为他们解决问题，”他说。
德莱昂表示，他扭转了那些陷入停滞、对贷方构成问题的项目，这段经历如今被他视为在疫情初期形成自己判断的重要依据。
“2021年，我们出售了大量房地产，价值数十亿美元，因为当时价格很高，这是低利率、市场狂热和不良激励共同作用的结果，”他说。“部分关键在于理解资本来自哪里。你开始看到市场上出现了本不该出现的参与者……当它们汇聚并贯穿供应链时，你就会开始看到扭曲和定价问题。”
德莱昂说，现在，他在数据中心领域看到了同样的危险信号。
尽管黑石、KKR和贝恩资本等巨头正在买入，德莱昂表示他选择按兵不动。
“我实在无法理解的是数据中心这个玩法。我看着一个价值100亿美元的数据中心，对吧？首先，你知道，还没有任何退出案例超过40亿或50亿美元，你没看到可比的交易，这让我相当担心，”他说。
“然后我看到大型科技公司，这个星球上最大的公司，市值4万亿美元，却说，‘我不想拥有这个资产。我不想让它出现在我的资产负债表上。’所以我就问，为什么？为什么世界上最大的公司不想拥有自己的资产？”德莱昂说。“人工智能业务对他们来说就是一切，对那些大型超大规模公司而言，所以他们说，‘不，你来建，你来融资。’”
德莱昂推测，这些数据中心内部的东西——人工智能技术——将迅速过时。毕竟，AI的设计初衷是让一切（包括其自身）更高效。而数据中心的价值不在于四面墙，而在于里面的东西。
他怀疑，开发商所依赖的这些15年和20年租约，是“瑞士奶酪”式的租约——意思是，随着时间的推移，协议中会充满漏洞。
德莱昂表示，他最大的担忧是，大型私人资本投资者管理的资金来自教师、警察和消防员的养老金等渠道。
“当他们说，‘我要拥有这个资产并将其回租给某家超大规模公司’时，他们是在拿别人的钱冒险，”他说。
德莱昂十几岁时就进入了房地产行业，当时是德克萨斯州一位本地开发商的翻译。他没有要工资，而是要求获得项目的股权。他没有攻读商科学位，而是选择了进化生物学，因为他说，理解人性就是一门好生意。
“这是有先见之明的。我的意思是，结果证明它帮助我在公司组织、领导力和企业建设方面做出决策，”德莱昂说。“我认为有些事情关乎激励，对吧？人类之间基本的商业互动就是关于激励的。”
他表示，这在已有成熟参与者的行业中尤其如此。
“你总会发现一个由既得利益者组成的现状群体，他们已经建立起来，并且拥有某些优势，”他说。“从社会学的角度理解他们，这让我们有了一些洞见，能够说，‘好吧，这个业务应该在这个基础上竞争。这是我们能赢的地方。’有点像能够预见拐角处的情况。”
德莱昂表示，他对有更多资本正涌入商业地产感到兴奋——这些资本来自财富管理公司、家族办公室、主权财富基金和养老金。
“当对房地产的配置比例从3%上升到6%时，这个数字意味着大约有额外4万亿美元的资本在追逐数量有限的房地产资产，”他说。“当这种情况发生时，你会看到资本过剩，基本面良好的房地产资产价格将会上涨。所以我认为未来十年的故事将是，房地产资本市场将增长十倍。”
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