我想和你们分享一些我对风险的看法，以及它与投资成功的关系，因为我相信我们大多数人被教导的风险是错误的。
事实上，它可能会阻碍你获得真正的财富。
如果你和大多数投资者一样，你可能听说过，不同的投资工具存在连续的风险，一端是低风险投资，另一端是高度投机的投资。
大多数人认为，任何投资都可以在这个连续体的某个地方进行，而且一般来说，风险越高，回报越高。
Somewhere沿着这个谱的性质。
在房地产领域，房屋被认为比空置土地“更安全”，而商业和工业房地产被认为风险更大，因为价值波动更大。
还有一种“常识”，即首都城市的房地产风险低于地方地区。
这种方法固有的问题是，虽然我们被教导要评估投资本身的风险水平，以及一般的市场风险，但却忽略了一个关键因素——你作为投资者。
假设你正在考虑开发一个小型住宅物业。
孤立地说，这个问题是不可能回答的，因为我们对你了解不够。
你曾经投资过房地产吗?
你完成开发了吗?
如果你对住宅开发项目一窍不通，或者你从未拥有过投资性房产，那么无论交易看起来有多好，开发都是一个冒险的提议。
从本质上讲，不可能将风险讨论与对投资者的评估区分开来。
你可以找一位值得信赖的顾问来弥补你的知识不足，但要想始终如一地降低自己的投资风险，唯一的办法就是成为某一特定领域的专家。
随着时间的推移，你必须在给定的投资领域持续跑赢市场——最好是几个投资周期。
风险因素是任何投资都固有的，但事实是，你作为投资者，是最大的风险变量。
差别通常在于个人的技能、人脉和专业知识。
这些年来，我看到有人从房地产中赚了很多钱，但我也看到同样多的人赔钱。
老练的投资者设法在不承担更高风险的情况下获得更高回报，这与传统智慧告诉我们的正好相反。
让我们考虑决定投资风险程度的主要因素:
你的经验和人脉可能是你最大的竞争优势，也可能是你最大的风险因素。
投资于你的专业领域可以让你获得更高的回报，因为作为专家，你将能够找到普通人无法找到的机会。
你有哪些联系人可以帮助你做出明智的决定，或者让你在别人之前知道一个机会?
对于别人不知道的投资机会，房地产周期的时机，或者政府立法的变化，你知道些什么?
例如，去当地议会看看，你可能会发现有人计划重新划分一个特定的区域，允许在一个地方建造多个单元，而以前你只能建造一个住宅。
这反过来又可以使房产更有价值，降低投资风险。
房地产是我所说的不完美的市场。
如果房地产是一个完美的、流动的市场，你就不可能以低于价值的价格购买房产。
在一个不完美的市场中，信息、人脉和专业知识可以帮助你——它们降低了投资的风险。
你对你的投资控制得越多，你的风险就越低。
当你购买股票时，你并不能真正控制它们的命运。
这是我喜欢房地产的原因之一——我可以控制我的财产。
我可以通过翻新或再开发来增加价值，如果我对物业经理的服务不满意，我可以更换物业经理，或者在合适的时候布置公寓。
你的投资信息都披露了吗?
你知道的越多，风险就越低。
当你投资股票或房地产信托时，你需要部分披露信息。
关于上市公司应该如何向投资者报告，有一些指导方针，但如果这些指导方针运作良好，就不会像过去几年发生的那么多股票崩盘。
流动性是指你可以通过出售投资并将其(或部分)转换为现金来轻松收回资金。
流动性越大，你的风险就越低。
房地产不像股票或信托那样具有流动性，因为即使你可以卖掉你的房产，它也需要更多的精力和时间。
聪明的投资者从不出售房产来释放现金——他们会再融资，并动用未使用的股权。
你自己的流动性是另一个主要的风险因素。
房地产投资者为度过房地产周期赢得了必要的时间。
你拥有的缓冲越多，无论是作为信贷额度还是现金储备，就越容易抵御风暴。
如果没有足够的缓冲，尤其是在动荡时期，你就会面临利率上升、空置期延长等风险。
投资者通过以下途径从投资物业中获得回报;
现金流——你收到的租金
资本增值——你的财产价值的增加
强制增值-通过翻新或再开发“制造”的价值增加
税收优惠
回报越有保障，投资的风险就越小。
如果投资失败，你的财务支出安全吗?
在银行定期存款中进行初始现金投资(你的本金)被认为是非常安全的，而如果你购买股票，公司就有可能倒闭，股票也就一文不值了。
对于房产，你通常需要付20%的定金，所以如果它的价值下跌超过20%，你的权益(定金)就会被抹去。
澳大利亚的总体房价中位数从未在一年内下跌超过5%，即使是在战争和经济萧条时期。
但我遇到过许多投资者，他们的股本被抹去了。
一些人在市场的顶部购买了高杠杆，然后价值下跌，而另一些人在购买计划时支付了太多的钱，在完成时，房产的价值低于他们支付的价格。
个别房屋的价值偶尔会下跌20%以上，特别是在外围、受利率影响的郊区或地区。
你的本金越安全，投资风险就越小。
当你进行投资时，你需要提供个人担保吗?
这给了其他人(通常是银行)在事情出错时追究你的权利。
如果你的责任超出了资产本身，比如当你为在公司或信托中购买的房产的贷款提供个人担保时，你的个人资产可能处于风险之中。
在这种情况下，如果事情搞砸了，银行卖掉了你的财产，不能收回所有的债务，他们会追着你追差价。
通常银行会要求你为这种情况购买抵押贷款保险，但这只会保护他们，而不是你。
抵押贷款保险公司付钱给银行，然后追着你还钱，连本带利!
显然，你个人承担的责任越多，投资的风险就越大。
有些风险是某些市场所固有的。
例如，如果你投资旅游业，如果发生自然灾害、战争或疾病，你的投资市场就会崩溃;几年前，在爆炸事件和亚洲禽流感危机之后，巴厘岛的经济几乎崩溃。
我不需要告诉你那些投资矿业小镇的人的下场吧?
在权衡风险时，要考虑市场的总体经济变化对你的投资可能产生的影响。
这是特定投资特有的风险。
它是否在合适的郊区、合适的价格、合适的周期时间拥有合适的房产?
在评估风险时，大多数投资者只看最后两个因素——市场和特定的投资风险。
他们很少关注其他因素，这些因素在很多方面更为重要。
你会有自己的风险谱。
无论何时考虑投资，不要只看投资——也要看你自己。
什么类型的投资选择对你来说是低风险、中等风险和高风险?
记住，你可以通过发展专业知识来改变你的风险范围，使财富创造成为一项长期、低风险、高回报的投资。
或者，你可以在你身边组建一支优秀的房地产专家团队，这些人在这个街区呆过几次，他们了解房地产市场的风险和回报——就像Metropole的团队一样。
目前，我们可以在许多人认为的混乱中看到模式。
