【编者按】2025年的美国商业地产市场，在跌宕中悄然重塑格局。尽管去年末交易量再度下滑，但全年数据却透露出令人振奋的复苏信号——总交易额同比增长17%，写字楼与多户住宅引领风潮，零售地产强势回归，科技巨头更以数据驱动掀起购置狂潮。这不仅是市场的自我修复，更是资本在利率高压下的敏锐转身。当私人资本与小规模交易率先破冰，当数据中心、医疗地产等新兴赛道异军突起，我们看到的是一场静默而深刻的价值重估。2026年前路仍萦绕利率迷雾，但韧性生长的力量已然扎根。
商业地产交易额在12月连续第二个月下滑，但全年数据展现出复苏迹象，可能为今年蓄积亟需的增长动能。
穆迪独家提供给CNBC《地产动向》的月度数据显示，去年12月全美商业地产总交易金额同比下跌20%。该数据追踪美国多户住宅、写字楼、工业、零售和酒店五大核心领域规模前50的商业地产交易。
纵观整个2025年，商业地产交易额较2024年增长17%，呈现稳健扩张态势，但增速低于前一年的24%，且仍比疫情前的2019年基准水平低30%。
穆迪商业地产资本市场研究主管凯文·费根指出：“2025年的美国商业地产市场，是在稳步趋稳的过程中度过，尽管步伐有所放缓。面对经济显著减速、政策不确定性、巨额贷款到期潮以及相较三年前仍处高位的利率，市场的复苏展现出惊人韧性。”
多户住宅和写字楼板块成为市场领头羊。随着返岗令的推行和人工智能就业热潮的涌现，写字楼市场复苏势头增强，扭转了疫情催生的“办公场所终结论”。
2025年写字楼总交易额较上年增长21%。然而，投资者仍持续青睐甲级或地标性资产，市场其余部分则处境艰难。
多户住宅板块尽管面临入住率和租金等基本面指标下滑，仍在2025年交易活动中领先，交易额较2024年增长24%。这得益于独栋住宅销售市场抵押贷款利率高企，使得更多租客暂缓购房决定。
零售地产也实现19%的健康增长。该板块基本面强劲，尤其是以杂货店为核心和满足日常需求的购物中心，成功抵御了电子商务的持续冲击。
费根表示：“零售地产已正式重归投资级资产类别之列，展现出持久生命力。投资者如今更关注常规的承保细节，而非其潜在的功能性贬值或‘零售业末日’论调。”
过去一年，备受压力的大额商业地产交易也出现一定回归。穆迪发现，金额超过1亿美元的交易量比2024年高出23%。这类交易主要反映机构投资者、企业自用业主及部分房地产投资信托基金的动向。然而，该细分市场距离全面复苏仍最远，仅达到2019年水平的一半。
规模最小的交易（低于500万美元）目前实际上已比2019年的交易节奏快出4%。这类交易往往受到私人资本和个体投资者的青睐，他们在本轮利率周期中表现更为活跃，流动性也更强。价格在500万至1500万美元之间的交易量仅比2019年低12%。
中等规模交易（1500万至1亿美元之间）仍在艰难挣扎，因为它们最容易受到融资困难的冲击。
2025年的另一大趋势是另类投资兴起——即核心五大类别以外的领域，如医疗相关地产、数据中心和学生公寓。2025年最大的一笔交易是Remedy Medical Properties从Welltower收购的包含296处资产的医疗办公物业组合，这也是该领域有史以来规模最大的交易。
对数据需求的极度渴求在2025年前50大交易中也表现突出。亚马逊和谷歌尤为活跃。年度第九大交易是弗吉尼亚州北部一宗6.15亿美元的土地交易：SDC Capital Partners从Chuck Kuhn的JK Land Holdings手中购买了利斯堡97英亩已获授权的数据中心用地，创下每英亩超630万美元的纪录。
数据需求也推动了企业自用业主（尤其是苹果、亚马逊等科技巨头）的购置热潮。费根指出，苹果公司实际上展开了一场“购物狂欢”，仅在加利福尼亚州圣克拉拉县就投入超11亿美元，收购了数栋办公楼以及一个办公与研发园区。
费根补充道：“通过收购这些资产，苹果正在稳固其长期运营根基，同时把握了硅谷写字楼市场价格较2022年峰值回调20-30%的机遇。”他提到微软在去年也采取了类似行动。
2025年的增长为商业地产市场带来了谨慎乐观的前景，市场正在经历某种程度的投资组合再平衡。尽管机构投资者无疑已回归该领域，但一些大型公开上市REITs将大型多租户物业组合出售给了私募股权公司。事实证明，后者如今已成为市场的重要参与者，他们正寻求部署在近期高利率环境中按兵不动的大量资金。
费根表示：“市场参与者大多持乐观态度，预期在新任主席领导下更趋鸽派的美联储将带来顺风，以及潜在减税政策的财政提振。然而，鉴于利率不太可能急剧下降，预计2026年当前增长势头将适度加速，而非回归超廉价资本时代。”
