【编者按】阿联酋，尤其是迪拜的房地产市场，近年来一直是全球投资者和自住买家关注的焦点。过去五年房价的稳步攀升，在创造财富效应的同时，也悄然改变了市场的游戏规则。对于预算敏感的买家而言，市中心热门地段已渐行渐远；而对于更多人，这意味著需要重新审视并调整自己的安家梦想。是继续观望等待价格回调，还是转向新兴区域或改变物业类型？是租是买，成为许多中产专业人士必须精打细算的抉择。本文深入剖析了迪拜楼市的现状与未来，揭示了在供应、需求与政策多重因素交织下，市场参与者如何调整策略，以及不同细分市场呈现的冰火两重天。无论你是潜在买家、投资者，还是单纯对国际楼市动态感兴趣，这篇文章都将为你提供关键洞察。
行业专家指出，过去五年阿联酋房地产价值稳步上升，一些对成本更敏感的买家已被挤出市场。
房地产咨询公司CBRE Mena的研究主管马修·格林表示，对另一些人来说，房价的持续上涨意味著他们不得不重新调整对家的期望。
他补充道：“由于（迪拜）市中心、朱美拉棕榈岛、朱美拉公园和朱美拉生活馆等热门中心地段房价上涨，许多终端用户被迫考虑更次要和更外围的区域，转向阿尔库德拉走廊和E611公路沿线，甚至更远的地方。”
Espace Real Estate的董事总经理约翰·莱昂斯表示，一些中等收入的专业人士，尤其是潜在的首次购房者，变得更加谨慎，正在仔细权衡租房还是买房。不过，他补充说，市场并未出现普遍的观望或任何“有规模的撤离”。
莱昂斯指出，许多在过去几年等待房价回调的买家发现，他们已经买不起心仪地段的房子了。因此，买家现在变得更务实，不再那么专注于把握市场时机，而是更关注是否能买到合适的房产，尤其是符合他们生活方式和长期计划的房子。
Springfield Properties的首席执行官法鲁克·赛义德认为，中等收入专业人士并没有推迟置业，反而参与度更高了，这主要是受租金上涨和期房购买渠道改善的推动。
他说：“更长的付款计划、更低的初始资金要求以及更容易获得的抵押贷款，让工薪家庭更有能力拥有房产，尤其是在租约续签不断给月度预算带来压力的情况下。”
CBRE的数据显示，截至2025年第三季度末的12个月内，迪拜整体房价上涨了近13%，而环比涨幅约为3%。
格林估计，尽管价值增长已从过去两年的高位放缓，但供应仍然不足以帮助完全平衡市场动态，2025年全年大约只有35,000套单元完工。
然而，他表示，在2026年和2027年，交付量可能会大幅跃升，预计每年超过70,000套，这应有助于抑制价格上涨。
房地产咨询公司ValuStrat的房地产研究团队预计，迪拜住宅市场将在2026年放缓。研究表明，这反映的是增速放缓而非大幅回调，强劲的人口增长和持续的终端用户需求为其提供了支撑。
“供应仍然不足以帮助完全平衡市场动态。”——马修·格林，CBRE Mena研究主管
该咨询公司预测，承受能力的限制和新供应的影响预计将抑制房价上涨，尤其是在计划交付量大的社区。总体而言，市场可能会经历稳定增长，销售价格和租金将适度上涨。
“迪拜市场出现全面价格回调似乎不太可能，”莱昂斯说，“然而，不同市场板块之间存在区别。”
“在某些期房项目中，尤其是那些每平方英尺价格较高、投机性较强，且买家打算在交房前不久或交房时退出的项目，流动性可能会更紧张。在特定的地点或开发项目中，这可能导致温和的短期价格压力。”
“相比之下，二级市场，特别是别墅和联排别墅，在结构上仍然供应不足，未来的供应渠道有限。这部分市场继续由具有长期思维的终端用户家庭驱动。”
“二级市场的公寓价格近年来上涨较为温和，并且从每平方英尺的价格来看仍然实在，这应能限制下行风险。”
赛义德表示，阿联酋住宅市场的买家基础广泛且日益均衡，年龄通常在三十出头到四十五岁左右，包括外籍居民、国际买家和投资者，以及阿联酋本国公民。
他说，国际和非居民买家仍然是资本的重要来源，尤其是在高端和期房领域，他们被阿联酋的长期居留选择（如黄金签证）以及相对于其他全球城市的性价比所吸引。
赛义德补充道：“与此同时，外籍居民现在占终端用户需求的比例越来越大。包括首次购房者倡议、抵押贷款可及性提高和长期签证框架在内的政策措施，扩大了工薪专业人士和双收入家庭的置业比例。”
“阿联酋本国公民则通过私人市场购买和各酋长国层面的住房计划继续参与市场。”
他补充说，总体而言，与之前的周期相比，当前的需求更多由终端用户主导，且在结构上更具韧性。
莱昂斯列举了高收入外籍人士和双收入专业家庭的强劲需求，以及富裕的现金买家和海外投资者的“健康组合”。他表示，普通买家通常在其职业或生意中已颇有建树。
与之前的周期相比，变化在于购房意图。他说，许多买家是以更长远的思维购房，无论是作为终端用户，还是作为更广泛财富策略的一部分。虽然仍有短期投机性投资者存在，但他们在市场中占比较小。
CBRE的格林表示，对成本更敏感的居民面临一个选择：要么搬到迪拜外围新兴的社区，甚至转移到其他酋长国以寻求更高的住房可负担性。
他认为，虽然北部酋长国的租金仍然较低，但所有市场的生活成本都经历了大幅上涨，尤其是在过去三年。然而，随着未来几年供应水平急剧上升，这些压力应该会开始慢慢缓解。
“沙迦和阿治曼往往吸引寻求性价比的通勤者，而哈伊马角则吸引那些寻找空间、生活方式和长期增长潜力的买家，”莱昂斯说。
“然而，由于就业机会、学校教育、基础设施和整体生活方式的优势，迪拜仍然保留了大部分需求。随着房价上涨，许多居民选择留在迪拜内部，调整居住地段或物业类型，而不是完全搬迁到其他地方。”
