【编者按】 韩国釜山楼市正经历一场“冰火两重天”的考验！高端楼盘“Leel River Park Centum”在中秋假期仍开门迎客，背后竟是大量豪宅滞销的尴尬现实。这座坐拥江景、名校资源的地标项目，竟成为釜山滞销住宅激增的“头号推手”。当人口流失撞上供应过剩，当天价豪宅遇上市场寒流，这座滨海城市的房产泡沫正发出刺耳警报。究竟是暂时波动还是崩盘前兆？带您直击釜山楼市残酷真相！
中秋假期的5日下午，釜山海云台区佑洞的“Leel River Park Centum”样板房如常开放。正门前的告示牌写着“中秋假期正常营业”。这是因为该项目自7月启动销售后，仍有大量单元未能售出。样板间内部装饰典雅，契合“高端”大型社区的定位，几组家庭正在咨询。室外区域略显冷清，但墙面横幅标注着“最高竞争率116.4:1”，指的是热门户型84㎡专有面积的首轮平均竞争率4.67:1。
位于釜山海云台区栽松洞的“Leel River Park Centum”，被指是去年8月釜山滞销住宅激增的主因。据国土交通部数据，釜山8月滞销住宅达7146户，首次突破7000大关，较上月（5573户）激增1573户（28.2%）。该项目规模达2070户，且主打高价大户型（125㎡至154㎡专有面积，约51至62坪），其中125㎡696户、154㎡684户，合计1380户。起售价分别为20亿韩元与27亿韩元，154㎡顶层（63-66层）售价逼近33亿韩元。
现场销售顾问表示：“总价12-14亿韩元的84㎡户型早期即售罄。滞销主要集中在60坪段，但近期签约稳步推进，总销售率已达73%。”
海云台区Centum地带正崛起为“新贵居住区与学区”。“Leel River Park Centum”具备全国顶尖学校Centum中学的入学资格，且步行5分钟可达松树初等学校。这两所学校家长青睐度极高，是釜山最具代表性的超员学校。154㎡户型可眺望水营江江景，项目更毗邻东海线栽松站，是真正的“地铁上盖”项目，区位条件广受好评。
分析指出，该项目的滞销折射出釜山公寓市场的结构性疲软。这座城市正面临人口萎缩、经济低迷与供应过剩三重压力。釜山人口从2020年的340万降至去年的326万，减少14万，其中20-39岁年轻群体占外流人口的63%。主要商区没落导致近年NC百货西面店、MegaMart南川店、乐天Mart金井店等大型卖场相继关闭。然而至2030年，釜山仍有超3万套新公寓待交付。就连8月创下349:1竞争率的水营区南川洞“Summit Limited Namcheon”项目，也有部分大户型滞销。
自2022年房地产热潮后，釜山公寓价格持续阴跌。韩国房地产院数据显示，釜山公寓价格指数从2022年5月（121.2）至今年8月（99.2）已连续39个月下滑。
房地产调查机构代表李英来表示：“当前釜山滞销项目多规划于2020-2022年房价飙升期，销售定价偏高。2023年后房价回落，导致销售价与周边市场价格差距拉大。”
釜山市政府将滞销量增长称为暂时现象，在上月官方报告中称“7-8月短期增加的滞销住宅量将逐步减少”。但深究恶性滞销市场现状，隐患依然存在。镇区富岩洞“Seomyeon Kyungnam Honorsville Eterro Casa”（80户）与沙下区新平洞“Joongang Heights The Hill”（185户）等项目销售量为零。
当日探访“Seomyeon Kyungnam Honorsville Eterro Casa”时，建筑外立面悬挂着“行使留置权”的黄色横幅。这栋20余层新建建筑所有入口被封，正午时分也无人进出。该项目于去年12月竣工，2022年10月启动销售后业绩惨淡，开发商最终取消销售。随着房地产市场恶化，施工单位（东亚建设产业）因未支付分包商款项引发留置权。
该公寓距西面站（2号线）步行15分钟，与釜山市民公园隔街相望，紧邻易买得Trader's超市，步行可达富岩小学与釜山镇中学，距釜山镇区厅亦不远。虽地处黄金地段，却陷入“售不得、买不能”的僵局。
销售代理公司负责人表示：“目前无法购房。销售权交易亦难以进行，需通过房地产中介咨询。”
但富岩洞某房地产中介透露：“分包商因被拖欠工程款行使留置权，去年曾传闻将恢复交易，但至今无下文。因位置优越咨询者众多，但均未达成交易。”
“Joongang Heights The Hill”因长期滞销进入公开拍卖程序。四栋公寓楼于去年12月竣工，社区设施整洁完备，却杳无人迹。唯有正门后的物业管理处亮着灯。该项目2022年6月启动销售后仅签约6户，开发商取消销售。滞销超两年后，近期尝试竣工后销售再度失败，最终走向拍卖。该项目毗邻1号线新平站，距新南小学步行仅3分钟。
新平洞某房产中介表示：“他们曾尝试竣工后销售，但取消后试图整体转让也未成功。”
釜山竣工后滞销住宅（恶性滞销）亦创历史新高。截至8月达2772户，自今年1月突破2000户后持续增长。李英来指出：“釜山市场滞销超5000户即承压，近期突破7000户令人担忧。众多小型项目几乎零成交。”
