近几个月来，我们的南佛罗里达咨询公司在西布朗沃德市场进行了几次近距离的市场研究。西布劳沃德是劳德代尔堡以西的郊区市场，主要的旅游需求驱动者有海滩、海港(每年有380万邮轮乘客)、机场、市中心和拉斯奥拉斯娱乐区。为了完成这些任务，我们参加了城市土地研究所举办的第二届劳德代尔堡年度研讨会。
在过去的20年里，西布朗沃德以锯草磨坊出口购物中心(Sawgrass Mills Outlet Mall)而闻名于南佛罗里达州之外，这是一个必去之地，“在整个拉丁美洲都享有知名度，仅次于奥兰多斯迪士尼乐园(Orlandos Disney)和环球主题公园(Universal theme park-综合体)”。我们这些迈阿密戴德县的人，尤其是迈阿密海滩的人，对劳德代尔堡旅游市场的看法，与曼哈顿居民对布鲁克林的传统看法一样多。
改变的迹象
布劳沃德县的几项发展和成就使它作为一个搬迁、居住和度假的地方越来越声名狼藉:
普华永道/ULI 2018年房地产投资城市排行榜将劳德代尔堡评为美国第6名。
南佛罗里达的教育中心,在戴维,功能包含两个主要校园占地300英亩的校园和三个卫星校园地方大学,最大的which-Nova东南大学最近批准的医学院和200个床位的教学医院,增加大学关注健康科学研究生教育。
美国运通已将其美国东南部的运营总部合并为一栋40万平方英尺的全新大楼，与锯草磨坊购物中心(Sawgrass Mills Mall)隔街相望。
布劳沃德县西郊已经达到大沼泽地的开发边界，目前的开发集中在填充物和高密度上，而不是郊区扩张的延续。
布隆伯格2019年全球20个旅游景点的名单中，只有三个美国城市上榜，其中包括劳德代尔堡。
劳德代尔堡海滩已经完成了从春假到家庭度假目的地的转变，现在正成为一个成熟的豪华度假目的地，像北面的棕榈滩和南面的迈阿密海滩。
劳德代尔堡(Fort Lauderdale)奥贝热海滩(Auberge Beach)新公寓的共管公寓售价已超过每平方英尺2000美元(约合每平方米人民币362元)。
硬石酒店将总部从奥兰多搬到了佛罗里达州的好莱坞，目前酒店正在扩建至1200间客房，其中有一座标志性的16层吉他形状的塔楼。
对酒店市场的影响
几十年来，西布朗沃德酒店市场可以说是停滞不前。没有豪华的酒店，佛罗里达州收费公路以西的顶级住宿是在三个高档酒店。其中最年轻的一座建于2002年。硬石酒店建于2004年，但其赌场和娱乐中心将其与主流住宿市场分隔开来，因为酒店综合体本身就是需求最强劲的驱动因素。在高端市场，西布朗沃德在2001年和2002年建成了4家酒店，但在那之后的17年里没有任何酒店发展。
传统上，布劳沃德市场有三个子市场，每个子市场都有相应的价格等级。海滨酒店保持着最高的价格，其次是市中心和机场市场的酒店，最后是西部和北部的布劳沃德市场。这样做的逻辑是，这个县的距离并不遥远，而且在交通拥堵成为问题之前，西布朗沃德酒店担心，如果房价上涨，他们将失去市中心市场的顾客。市中心为数不多的几家酒店担心，如果他们的房价不明显低于海滨酒店，他们就会失去劳德代尔堡海滩市场(就在三英里之外)的访问量。
布劳沃德在西方市场,高档每日平均水平95美元到120美元的范围,过去十年的大部分时间和autograph酒店在120美元到145美元ADR范围,这并不是吸引建立新的库存总开发成本在150000美元- 250000美元- / -键范围,包括土地。
不过，自从劳德代尔堡海滩市场(Fort Lauderdale Beach market) 2005年第一家公寓酒店大西洋酒店(the Atlantic)开业以来，已经开发了近12家高档豪华酒店，房价上限终于提高了。2018年，布劳沃德县的药品不良反应增加了7%以上。随着开发成本与潜在ADR之间的关系发生变化，开发商现在正在重新审视West Broward。
当然，还有千禧一代
谈到过去20年的变化，我们不能不提到千禧一代的影响。当我们读到代际变迁时，过去十年的趋势之一就是市中心作为居住地的吸引力。劳德代尔堡市中心的住宅在2010年至2018年间增长了30%，而布劳沃德县的人口同期增长了9%。市中心的增长主要是由年轻的专业人士构成的，而新房屋存量的很大一部分位于市中心商业区以北的弗拉格勒村(Flagler Village)。除了公寓和出租公寓，一楼的餐厅和零售店也增加了社区的便利性和步行性。
千禧一代的另一个趋势是，单身的人往往比前几代人活得更久，生孩子的年龄也更晚。因此，当夫妻搬到郊区，比如西布劳沃德，为他们不断壮大的家庭提供更多的空间时，他们对方便和步行的期望是根深蒂固的，尤其是在南佛罗里达州继续成为一个不断壮大的社区，交通拥堵加剧的情况下。
与其他靠近公交车站和其他交通枢纽的城市一样，在西布劳沃德郊区的关键地段，分区管理机构和开发商也推出了带有城市气息的综合开发项目。新搬来的郊区居民想要健康的食物和像在市中心那样的当地创新餐饮选择，所以快餐休闲连锁店开始让位于拥有当地厨师的新餐馆。同样，在美国各地的郊区中心，万豪(Marriott)和Curio Collection正在取代不那么传统的酒店品牌，代之以更具社交性和设计前瞻性的品牌，如Vib、AC。
如今，西布朗沃德酒店越来越受到酒店投资者、开发商和品牌运营商的青睐。这些行业参与者需要认识到，许多年轻家庭在长期居住在城市之后，搬到这个地区，他们的品味更有鉴别力。体积越来越年轻的商务和休闲旅行者参观西布劳沃德从同样的城市化的郊区中心”位置(如可以找到在马里兰州的贝塞斯达,住宅区达拉斯,小意大利,圣地亚哥西部循环,芝加哥和阿纳海姆,加利福尼亚州),下一波的酒店发展需要关注品牌和/或精品酒店有更多的角色设计,食品和饮料的策略,在过去郊区市场开发额外的酒店库存时，社会空间和健康规划比传统需要的更多。
