大流行的住房热潮标志着黑人、亚裔和拉丁裔家庭拥有住房的新趋势(尽管可能是短暂的)entrée，他们中的许多人多年来一直被排挤在更昂贵的租赁市场之外。
根据《华盛顿邮报》对新的联邦数据的分析，在大流行时期的刺激计划的帮助下，黑人、拉丁裔和亚裔家庭在2021年见证了自大衰退以来住房拥有率的最大幅度增长，当时他们的所有住房拥有率都下降了。少数族裔家庭的增长比白人家庭更为明显。
最近的住房热潮还导致了2021年租赁市场的巨大变化，各种族和年龄的美国人自大衰退以来首次租房的人数减少。对于非裔美国人来说，2021年标志着他们在租赁市场的份额自2000年以来首次下降。
虽然这些趋势在最近的楼市降温中可能已经停滞，但它们为缩小历史上存在的巨大种族差距带来了一线希望。随着时间的推移，买房往往比租房更容易负担得起。住房专家表示，2021年将成为获得住房所有权的重要一年，扭转了在2007-2008年住房危机之后的几年里，有色人种基本上没有获得住房所有权的好处的趋势。
布鲁金斯学会高级研究员安德烈·佩里说:“我们看到黑人和拉丁裔拥有住房的人数出现了真正的增长，因为人们——主要是千禧一代——能够在疫情期间储蓄。”“现在，这种情况是否能持续下去，那就是另一回事了。但你在2021年看到的是一件好事，因为房屋所有权创造了财富和其他机会，使整个社区受益。”
一些城市的租金上涨了30%以上，迫使数百万人另觅住处
在大流行期间，黑人和西班牙裔美国人尤其受到裁员的打击，在大流行早期出现与covid相关并发症的风险更高。但联邦经济刺激支票，再加上租金援助和学生贷款冻结，意味着从2020年开始，许多家庭能够以创纪录的利率储蓄。极低的利率使得贷款买房变得更便宜。
对于有稳定工作、有足够积蓄支付首付的一小部分租房者来说，这种刺激足以促使他们比预期更早买房。
“我打算买吗?”完全不是，”45岁的巴尔的摩播客塔里亚·费森(Taria Faison)说。她在2021年秋天买下了一栋联排别墅。“但房租一直在涨，我们的墙裂缝也越来越大。最后我们说，‘有些东西必须改变。’
费森和她的丈夫科里(Cory)是一名火警技术员，他们用自己的401(k)计划支付了他们33万3千美元的房子的首付款。他们每月的房贷是2000美元，比房租还多一点，但费森说，知道自己在积累资产，她感到很欣慰。“这是我希望能够为我的孩子们做的，”她说。“这就是世代财富的开端。”
在大流行期间，除了这些黑人家庭，房价飙升
美国人口普查局(Census Bureau)最近发布的数据显示，在利率飙升和房地产市场达到今年的狂热高度之前，2021年有一个狭窄的窗口期。2021年租房的美国人比例比大衰退以来的任何时候都要低。
住房拥有率的转变标志着十多年来不同人口结构的美国人租房率上升的逆转。越来越多的美国人开始更多地租房，即使是在年纪较大的时候。这些租房者在住房上花费的收入比房主多。
房租上涨的趋势始于大衰退之后，并在疫情期间持续。今天的租房者承担住房成本的可能性是有房者的两倍——他们将收入的30%或更多花在住房上。《华盛顿邮报》的一项分析发现，房主和租房者的住房成本差距已扩大到40年来的最高水平。
租房者比房主更有可能承受住房成本的负担
家庭中至少30%的收入用于住房的人的百分比
50%负担住房费用
45%
2021年，租房者承受负担的可能性是房主的两倍
23 ppt
25
伟大的
经济衰退
20％
20世纪80年代的低利率降低了许多房主的成本
0
1980
1990
2000
2010
2020
租房者比房主更有可能承受住房成本的负担
家庭中至少30%的收入用于住房的人的百分比
50%负担住房费用
45%
2021年，租房者承受负担的可能性是房主的两倍多
23 ppt
25
伟大的
经济衰退
20％
20世纪80年代的低利率降低了许多房主的成本
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1980
1990
2000
2010
2020
租房者现在更有可能承受
住房成本比房主高
家庭中至少30%的收入用于住房的人的百分比
50%负担住房费用
租房者
45%
1980年，承受住房成本负担的房主略多于租房者
2021年，租房者承受负担的可能性是房主的两倍多
23 ppt
25 ppt
30
伟大的
经济衰退
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房主
20％
20世纪80年代的利率下降降低了许多房主的住房成本
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1980
1990
2000
2010
2020
政府承包商蒂芙尼·哈丁(Tiffany Harding)去年在马里兰州上万宝路(Upper Marlboro)买了一套27.5万美元的共管公寓，为了攒首付，她和父母住了一年。即便如此，她说她现在也不可能买得起同样的房子。去年10月，她获得了3%的贷款利率，现在的借款成本已经翻了一倍多，这将使她的月供增加约600美元，让她无法负担。
42岁的哈丁说:“我是一名黑人单身女性，有稳定的事业和良好的信用，但即使在那时，我也一直认为我买不起东西。”“我找到了一扇可以让它工作的窗户。”
你房租上涨的四个原因
但最近有色人种的住房拥有率上升，掩盖了尚未解决的长期和系统性障碍。长期以来，由于普遍存在的歧视和结构性种族主义(包括银行体系中的歧视和结构性种族主义)，少数族裔群体一直被拒之门外。银行体系经常引导黑人和西班牙裔买家获得利率更高、条款更苛刻的贷款。
总体而言，少数群体的住房拥有率仍然远远落后于白人家庭:2021年，46%的美国黑人住在自己的房子里，而白人的这一比例为75%。这一差距比1960年更大。
乔治华盛顿大学(George Washington University)公共政策教授瓦妮莎·佩里(Vanessa Perry)说:“有一些有希望的进展，但这不足以弥补黑人和拉丁裔家庭历来被剥夺住房所有权的事实。”他说:“他们没有机会建立自己的权益，也没有机会利用这些权益来资助大学教育和退休。因此，每一代连续的租房者都错过了重大机遇，而这些机遇是其他任何财富积累途径都难以匹敌的。”
在采访中，在疫情期间购房的少数首次购房者表示，额外储蓄、低利率和快速上涨的租金等因素综合在一起，促使他们购买了房产。许多人付的房租和租房时差不多。几乎所有人都表示，他们最终购买的时间比计划的要早，因为他们很快就被出租住房和公寓的价格压得喘不过气来。
专家们表示，拥有住房只是消除种族不平等的等式的一部分。对少数族裔家庭来说，买房不仅更加困难、成本更高——根据城市研究所的数据，黑人房主的抵押贷款利率平均比白人房主高出0.3个百分点——他们的房子的升值幅度也更低。杜克大学(Duke University)经济学和非裔美国人研究教授威廉·达里蒂(William Darity)说，在黑人居多的社区里，黑人拥有的房子的价值明显低于白人居多的社区里白人家庭拥有的房子。
他说:“即使我们正在缩小住房拥有率的差距——事实上我们并没有缩小——黑人和白人拥有的住房之间仍然存在很大的产权差距。”“我们说的是很大的差别:15万美元还是20万美元，半个世纪以来都是如此。”
美国一些最大的银行——多年来一直被指控种族定性和歧视——表示，他们正在采取措施，首次帮助少数族裔购买住房。例如，摩根大通(JPMorgan Chase)表示，它将在2020年承保80亿美元的抵押贷款，帮助4万名黑人和西班牙裔借款人。美国银行(Bank of America)承诺提供150亿美元帮助中低收入家庭购买他们的第一套住房。该行最近宣布，在达拉斯和夏洛特等城市的黑人和西班牙裔居多的社区，首次购房者可免首付购房计划。
乔治·弗洛伊德死后，大企业承诺为种族公正提供近500亿美元。钱都去哪儿了?
但经济学家说，拥有住房还有一个更根本的障碍:可售住房供应减少，尤其是对首次购房者而言。金融危机重创了建筑业，使其工人减少，融资减少。2006年至2009年，新屋开工数下降近80%，难以恢复，加剧了多达500万套独户住宅的短缺。
供需之间的不匹配导致了房价和租金的大幅飙升。根据Redfin的数据，租金在两年内上涨了20%以上，目前美国的平均月租金已超过2000美元(约合人民币3700元)。与此同时，房价比2020年底高出约35%。
各地的租金都在上涨。看看你所在地区的物价上涨了多少。
新奥尔良地区的小企业主丹妮拉·卡皮斯特拉诺(Daniela Capistrano)今年5月买了他们的第一套房子。
卡皮斯特拉诺和他们的合伙人当时还不打算购买。但快速上涨的租金让他们感到绝望，于是他们迅速买下了一套36万美元的首套住宅，为自己和蹒跚学步的孩子、猫和狗住在一起。卡皮斯特拉诺在加州长大，他们的父母总是租房，从19岁起，卡皮斯特拉诺就开始攒钱付首付。
在过去10年里搬了10次家之后，卡皮斯特拉诺说，他们终于有了一个可以长期居住的地方。这位自称拉丁裔的40岁男子说，买房既是为了拥有一所房子，也是为了“逃离租房的恐惧”。
"理想情况下，我们本该有更多时间货比三家，以获得更优惠的贷款条件，但在这个疯狂的楼市，我们不得不做出艰难而迅速的决定，" Capistrano说。“租金翻了一番，翻了两番。我们有点想:如果我们已经支付了抵押贷款水平的租金，为什么不申请抵押贷款呢?”
随着抵押贷款利率攀升至20年来的高点，这些计算——月租金与抵押贷款还款——正迅速变得更加令人担忧。哈佛大学联合中心(Harvard Joint Center) 8月份的一份报告显示，房价和利率的飙升使得黑人租房者进入住房市场的难度尤其大。报告发现，一年前还能买得起中等价位住房的黑人租房者中，只有不到一半的人现在还能买得起。相比之下，所有种族的租房者的房价都下降了44%。
随着美联储努力减缓经济增长，抵押贷款利率升至7%以上
由于他们每月1500美元的房租要涨500美元，费尔南多·索托·高登(Fernando Soto Gaulden)和他的丈夫慌了，于是买了一套房子。
事情进展得比这对夫妇预期的要快，今年8月，他们在南卡罗来纳州查尔斯顿(Charleston)买下了一套三居室的新楼。但他们很快就被附近的租金压得买不起，担心自己的公寓很快就会变得负担不起。
高登是墨西哥移民，是家里第一个拥有自己的房子的人。他和他的丈夫现在每月要支付1700美元的抵押贷款，比他们的房租还少。
“房价飙升得如此厉害，我们真的开始感到绝望，好像我们没办法继续租房了，”27岁的高卢登说，他在一家西班牙新闻网站工作。“尽快确定我们要花多少钱买房变得非常重要。我们必须在需求和欲望之间做出很多快速的决定。”
一个布特这个故事
本文使用十年一次的人口普查和美国社区调查(ACS)的微观数据。1980-2020年的人口普查和ACS数据通过IPUMS和2021年的定期普查获得。2007年和2010年的数据点都包含三年的数据，而2015年和2020年的数据点都使用五年的数据，2021年的样本是一年的。
