【编者按】在韩国房地产持续低迷的背景下，一场牵动千亿资本的物流中心拍卖大戏正在上演。KB房地产信托作为项目担保方，因承建商突然破产被迫卷入巨额债务漩涡，六次流拍的尴尬纪录折射出当前地产金融领域的深层危机。这座位于京畿道平泽市的巨型物流中心，从备受追捧的明星项目到无人接盘的烫手山芋，其跌宕命运背后，是责任完工担保机制在行业寒冬中暴露的结构性风险。当金融资本与实体建设脱节，当信托公司的担保承诺遭遇施工方资金链断裂，这场涉及1090亿韩元的违约风暴，正在成为观察韩国房地产金融风险的典型样本。
KB房地产信托担保完工的京畿道平泽市青北邑大型物流中心已被挂牌公开拍卖。由于房地产市场长期低迷，KB房地产信托未能履行该开发项目的完工担保责任，面临损害赔偿诉讼。
根据韩国资产管理公司电子资产处置系统OnBid于20日公告，位于京畿道平泽市青北邑的物流仓库及十宗地块将于12月1日进行公开拍卖。标的物流仓库为地下2层至地上3层建筑，总面积达71,870平方米，土地总面积26,643平方米。评估价值为1431亿韩元，最低投标价设定为评估价的59%，即890亿韩元。
该物流中心于今年4月21日获得使用批准，但因项目融资银团要求，在竣工后立即被推入拍卖程序。此前代理金融机构多奥投资证券于2022年2月筹措总额1090亿韩元项目融资贷款，其中优先债权人梅里茨金融集团470亿韩元，中级债权人新韩资本160亿韩元，次级债权人哈纳证券160亿韩元。但由于发生违约事件，本月启动拍卖程序至今已流标六次，KB房地产信托于19日发布第三轮拍卖公告。
项目初期前景看好，竣工前已确保预售协议。这得益于近期物流中心市场呈现复苏态势，该中心同时配备冷藏库与恒温仓库，各楼层均可实现车辆对接。更因其坐落于京畿道平泽市青北交流道两公里辐射圈内，十分钟车程即可驶入高速公路，五公里范围内直达西海岸高速公路，区域交通优势备受推崇。作为KB房地产信托担保完工的管理型土地信托项目，该物流中心委托方为博阿斯开发公司，承建方为新千年综合建设。
危机源于新千年综合建设未能履行完工担保义务。施工延误超过2023年11月的约定期限，致使该承建方承担近千亿韩元项目融资债务。但在建筑施工能力评估中排名第105位的新千年建设财务承压能力不足，最终于去年2月申请法院接管，全面停工。
KB房地产信托与博阿斯开发虽选定替代承建方复工，但因停工时间过长导致信托公司超过完工担保期限。责任完工担保模式本是由信托公司为信用评级较低的中小建筑企业提供担保并收取服务费，若承建方延误或违约，信托公司需承担全部债务。去年9月，项目融资银团据此对KB房地产信托提起104亿韩元损害赔偿诉讼。
业内知情人士透露：“包括KB房地产信托在内的金融控股系企业作为后来者，一直积极进军责任完工担保项目。随着行业环境恶化，饱受资金困扰的实施方与建筑公司接连破产，导致完工担保违约项目持续涌现，正引发强烈后续冲击。”
